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列印日期:2020-09-24

違章建築的占有人,可不可以主張時效取得所有權?

文:劉國斯(認證法律人) ‧ 2020-05-19

本文

這個問題,牽涉到對違章建築與時效取得的理解,說明如下。

違章建築在法律上的意義
違章建築係指沒有經過主管建築機關審查許可並發給建築執照及使用執照,就擅自建造使用,導致無法辦理第一次所有權登記的建築物[1]
違章建築雖然無法辦理第一次所有權登記;不過實務上認為,當違章建築興建完成時,若已具備了構造上及使用上的獨立性,仍屬於民法第66條第1項土地上「定著物」[2],屬於不動產,可由出資興建的人,原始取得違章建築的所有權。這個情況下,出資興建的人雖然擁有違章建築的所有權,但是因為不能辦理所有權登記,導致他不能合法移轉所有權給其他人。
時效取得的意思、以及民法對長時間占有不動產取得所有權的要件
時效取得的意思是指,當占有別人的物,繼續達到一定期間,會取得這個物的所有權或是其他財產權的制度[3]
不動產所有權取得時效,依據民法第769條[4]、第770條[5]規定,要件有:
主觀上要件
主張時效取得不動產所有權之人,主觀上須有行使所有權的意思。
客觀上要件
他人未經登記的不動產
必須是未經地政機關在土地登記總簿上對所有權歸屬登記的不動產;如果已辦妥土地總登記的不動產,就不能因時效取得所有權。
和平、公然、繼續占有
主張時效取得不動產所有權之人以平和、非隱匿、不間斷方式占有他人未經登記的不動產。
占有期間須達10年或20年
若占有人在開始占有的時候,是善意且無過失,也就是不知道自己沒有占有的權利,也盡了應盡的注意義務確認可以占有,只須占有10年即可主張時效取得;反之,須占有20年始可主張時效取得。
但需要再補充說明的是,主張時效取得不動產所有權之人,並不是一旦符合上述主、客觀要件後就當然因時效完成直接取得不動產所有權,真正取得的是不動產所有權登記請求權,要等登記完成才真正取得所有權,也就是僅得依據這個事實向地政機關請求為所有權登記,民法第769條、第770條條文中語句「得請求登記為所有人」就是這個意思。
違章建築占有人,不能主張時效取得違章建築的所有權
綜上所述,當違章建築興建完成時,若具備了構造上及使用上的獨立性,實務上認為屬於民法的定著物,屬他人未經登記的不動產,若再符合其他主、客觀要件,似乎可以成為時效取得所有權的標的物(對象);但因為違章建築無法辦理第一次所有權登記,縱使主張時效取得違章建築所有權之人,主觀上有行使所有權的意思,客觀上以和平、公然、繼續方式占有他人未經登記的違章建築期間達10年或20年,仍然會因為違章建築無法向地政機關請求辦理第一次所有權登記,導致功虧一簣、白忙一場而無法成為時效取得所有權的標的物。
是以,民法學者謝在全表示:違章建築不得作為時效取得標的物[6],理由與原因即在此。

註腳

  1.   土地登記規則第79條第1項前段規定:「申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。…」據此規定,若無法提出土地登記規則所要求的相關證明文件,將無法辦理建物第一次所有權登記,此種狀態下的建物,即為實務上所通稱的違章建築。
  2.   民法第66條第1項規定:「稱不動產者,謂土地及其定著物。」其中關於「定著物」的意思,請見最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議(一):「民法第六十六條第一項所謂定著物,係指非土地之構成部分,繼續附著於土地,而達一定經濟上目的,不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋,其已足避風雨,可達經濟上使用之目的者,即屬土地之定著物,買受此種房屋之人,乃係基於法律行為,自須辦理移轉登記,始能取得所有權。如買受人係基於變更建築執照起造人名義之方法,而完成保存登記時,在未有正當權利人表示異議,訴經塗銷登記前,買受人登記為該房屋之所有權人,應受法律之保護,但僅變更起造人名義,而未辦理保存或移轉登記時,當不能因此項行政上之權宜措施,而變更原起造人建築之事實,遽認該買受人為原始所有權人。」
  3.   王澤鑑(2011),《民法物權》,增訂2版,頁168。
  4.   民法第769條:「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」
  5.   民法第770條:「以所有之意思,十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」
  6.   謝在全(2010),《民法物權論(上)》,修訂5版,頁216。