租約經公證之效力

文:匿名(認證法律人)
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    刊登:2018-10-24 ‧ 最後更新:2018-10-24

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    本文

    租約經公證後,可以持租約與公證書向法院聲請強制執行,無須再提起訴訟:

    租賃契約方式
    租賃,即雙方當事人約定,一方將租賃物交給他方使用收益,他方支付租金的契約[1]。原則上為不要式契約,雙方口頭約定即可;但需特別注意,不動產租賃如果租期超過一年,建議以書面簽約,如果沒有書面則會視為不定期租賃[2]。其實一般便利商店販售的租賃契約範本,就可以直接拿來使用簽訂租約。
    租約公證書[3]填寫
    雙方姓名、性別、出生年月日、身分證字號、居住所地址電話。
    「請求公證之法律行為事實或私權事實」欄,填寫「當事人間訂立房屋租賃契約,請求公證」。
    在「約定逕受強制執行」欄,載明要強制執行的「標的」(詳如以下三、)。
    雙方簽名蓋章,並記載日期[4]
    下列為得約定強制執行的事項
    租期屆滿,承租人應交還房屋。
    與金錢相關事項(以給付金錢、代替物或有價證券之一定數量為標的),例如:租金、押租金、違約金或是因而產生之損害賠償金等等[5]
    租約經公證的效力
    租約中如果有載明強制執行,例如:「承租人給付出租人房屋租金、違約金,及租賃期滿返還房屋;出租人向承租人返還保證金。如不履行雙方均應逕受強制執行。」等字樣,承租人不願交還房屋,出租人不用再向法院提起訴訟,可以取得執行名義,也就是他方可以直接持該租約向法院聲請強制執行[6]。由於進行一場訴訟往往曠日廢時,一個審級短則半年,長則一年甚至數年,所以經公證之租約,不僅能使雙方權利義務有所保障,也能免除往後發生糾紛所生的訴訟成本。
    租約未經公證的效力
    為了保護相對弱勢承租人,民法租賃有個特別的規定:「買賣不破租賃[7]」。舉例說明,A向B承租房屋,在A占有房屋之期間,縱使B將該屋所有權讓給第三人C,A仍然可以向C主張租約繼續存在,繼續使用房屋。但如果租期為五年以上且「未經公證」之租約,則不受上述買賣不破租賃規定保護,A不能向C主張A與B的租約繼續存在,A與C必須重新討論處理方式。

    註腳

    1.   民法第421條。使用指不毀損物或變更性質,供生活上需要使用。收益指收取物的孳息(例如房屋租金)。
    2.   民法第422條第450條第2項。
    3.   房屋租賃的公證請求書,表格樣式可以參考司法院網站上的word檔
    4.   參考司法院全球資訊網(n.d.),《房屋租賃契約之公證》。
    5.   公證法第13條
    6.   強制執行法第4條第1項第4款。
    7.   民法第425條
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