法拍屋(二)──購買法拍屋應注意事項

文:張博洋(認證法律人)
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    刊登:2019-01-01 ‧ 最後更新:2019-01-01

    本文
    何謂法拍屋,拍賣過程中應注意什麼呢?
    不動產點交與不點交
    不動產的拍賣,沒有採取強制占有不動產的制度(由法院強制移轉不動產的占有予拍定人),在拍賣後債務人或第三人仍有可能占有被拍賣的不動產[1]。但若拍定人已經交納價金並取得不動產所有權,債務人或第三人就不宜再繼續占有不動產了[2]。法院為避免債務人還要自行向占有人或第三人提起訴訟返還不動產,徒增困擾,因此法院可以直接解除債務人或第三人的占有,以使買受人能占有不動產[3]。此種程序就稱為不動產的點交[4]
    反之,若法院未直接解除占有狀態,就稱為不動產的不點交。此時,若不動產上有他人占有的情形,拍定人就需要自行與占有人協調或起訴請求返還不動產了。
    交付保證金與交付尾款
    開標前,應買人應繳納保證金,以避免拍定後拒不繳納價金[5]。實務上,保證金的金額約為拍賣底價的10% ~ 30%[6]。若未繳交保證金,投標會被認定為無效[7]
    不動產經拍定後,拍定人就負有繳納價金的義務,也就是說拍定人應於期限內繳納拍定價金減去保證金的餘額[8]。若未於期限內繳納,法院應再行拍賣[9]

     

    註腳

    1.   張登科(2014),《強制執行法》,第382頁。
    2.   張登科(2014),《強制執行法》,第382頁。
    3.   張登科(2014),《強制執行法》,第383頁。
    4.   強制執行法第99條1項:「債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。」
    5.   林洲富(2008),《實用強制執行法精義》,第5版,第215頁。
    6.   林洲富(2008),《實用強制執行法精義》,第5版,第215頁。
    7.   強制執行法第89條:「投標應繳納保證金而未照納者,其投標無效。」
    8.   林洲富(2008),《實用強制執行法精義》,第5版,第240頁。
    9.   強制執行法第68條之2第1項:「拍定人未繳足價金者,執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者,原拍定人應負擔其差額。」
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