公寓大廈公共區域毀損,是管委會還是住戶要負責修理?費用如何分擔?該負責的人不處理怎麼辦?

文:張學昌(認證法律人)
  • 3   0
    刊登:2020-02-21 ‧ 最後更新:2020-02-26

    本文

    公寓大廈的範圍除了各自獨立的居住空間以外,還包含了「共用」的公共區域,例如屋頂、大廳、花園、陽台,或是健身房等娛樂設施。

    獨立的居住空間內有設施毀損,由各住戶自己修繕處理,這點不難理解;但萬一是這些公共區域出了問題,該由誰來負責修理呢?

    有管委會的公寓大廈,由管委會負責修繕
    依照公寓大廈管理條例第10條第2項[1],共用部分[2]的修繕、管理以及維護,由管理負責人或管理委員會(也就是「管委會」)負責。
    因此,像是屋頂、大廳、花園等公用設施的日常維護與破損處理,都是由管委會負責修理。
    雖然維修是由管委會負責,但這不代表住戶完全不用做事。依照公寓大廈管理條例第6條[3],假如維修共用部分的時候需要「進入」各住戶的獨立居住範圍,住戶必須「配合」管委會的進入請求。
    也就是說,即便共用部分不是你日常起居必要的範圍,或者你一輩子也不曾使用公共空間,只要維修上有必要,你也必須配合管委會的修繕行為,讓管委會進到你家去處理或施工。
    如果你拒絕不從,管委會有權向主管機關介入或向法院起訴,要求進入你家處理修繕事宜。
    當然,在這過程中如果有造成任何損害,管委會也必須負擔補償或賠償責任,因此住戶也不必太擔心。
    沒有管委會的公寓大廈,由管理負責人負責修繕
    不是每個公寓大廈都有管委會,尤其許多小公寓可能根本就沒有一個管理組織,這時候負責修繕公共空間的就是「管理負責人」。而擔任管理負責人的是誰,有以下幾種可能性:
    起造人為管理負責人
    假如你是住在非常新的公寓大廈、沒有幾戶入住,那麼管理負責人可能是「起造人」,例如建商、建築經理公司或地主[4]
    住戶互相推選管理負責人
    在一般的情況,是由「住戶推選」。管理負責人、管委會是公寓大廈在完工並符合條件的時候依法必須選任的權責單位,也需要向主管機關[5]進行報備的[6],因此,你可以向主管機關查詢自己公寓大廈的管理負責人是誰[7]
    假如你所住的公寓大廈因為各種原因,導致目前沒有管理負責人,住戶也有權再自行推選一位管理負責人。而如果大家意見紛歧、無法擇定合適的住戶,也可以向政府求助,請政府指定1名住戶負責[8]
    修繕費用由公基金或所有住戶(區分所有權人)共同負擔
    原則共同負擔
    既然是共用部分,修繕的費用原則上也必須共同負擔。
    依照公寓大廈管理條例第10條第2項[9],如果公寓大廈有「公基金」時,由公基金支出;如果沒有公基金,也可以依照各住戶針對共有部分的持分按比例負擔。
    例如,某社區有10位住戶,而在所有權狀上,每位住戶針對共用部分每人享有1/10的所有權,假設花園需要修繕時,各住戶就必須負擔1/10的修繕費用。
    例外
    但有兩個例外:
    住戶造成的損害,由住戶自行負擔
    設備損害有可能是自然折舊,也有可能是人為損害。
    假如共用部分的損害是因為某住戶造成的(例如:使用不當、蓄意破壞),這時候修繕費用就由該住戶自行負擔。
    住戶會議、規約另有規定
    假如公寓大廈的所有權人會議有針對修繕費用特別決議,或是公寓大廈規約有另行約定如何分擔,則依照這個決議或規約進行分配。
    例如,某社區占地遼闊,分成A、B、C、D四個區塊,並各自有獨立的公用設施,因此該社區規約約定,各區塊的修繕費用由各區塊住戶負擔。某日A社區的健身房玻璃破損,此時依照規約,可能就只由A社區的住戶負擔修繕費用,B、C、D的住戶無須負擔。
    管委會、管理負責人不修繕怎麼辦?
    依照公寓大廈管理條例第36條、第40條,修繕共用部分是管委會與管理負責人的職責,管委會與管理負責人有義務進行處理[10]
    假如管委會不處理,第一種作法是替換管委會、選擇適任的管理委員與管理負責人;如果真的無法選出適任的代表,提告請求管委會進行修繕也是一種辦法[11]
    假如共用部分的問題迫在眉睫,無法等候更換管委會、負責人或提告請求處理(例如嚴重漏水,必須立即處理),實務上也有由住戶先行墊付處理,再訴請管委會償還款項的案例[12]

    註腳

    1.   公寓大廈管理條例第10條第2項:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」
    2.   公寓大廈管理條例第3條第4款:「本條例用辭定義如下:……四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。……」
    3.   公寓大廈管理條例第6條:「
      I 住戶應遵守下列事項:
      一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
      二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。
      三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。
      四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
      五、其他法令或規約規定事項。
      II 前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。
      III 住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」
    4.   公寓大廈管理條例第28條第3項:「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人。」
    5.   公寓大廈管理條例第2條:「本條例所稱主管機關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣(市)為縣(市)政府。」
    6.   想了解具體報備流程可以參考營建署的公寓大廈管理報備系統
    7.   公寓大廈管理條例第28條第1項:「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」想知道管理委員會是誰,可向各地市政府查詢,例如高雄市建築工程管理處網站
    8.   公寓大廈管理條例第29條第6項:「公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時,以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時,區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。」
    9.   公寓大廈管理條例第10條第2項。
    10.   公寓大廈管理條例第36條第2款:「管理委員會之職務如下:……
      二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。……」
      公寓大廈管理條例第40條:「第三十六條、第三十八條及前條規定,於管理負責人準用之。」
    11.   參考臺灣橋頭地方法院108年度橋簡字第228號民事判決
    12.   參考臺灣基隆地方法院基隆簡易庭107年度基簡字第694號民事判決
    3
    這篇文章有幫助到你的話,
    請給我一個讚,謝謝。
    送出 取消
    網站採用CC授權,內容歡迎轉載分享。