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暑假慢慢來到尾聲，正要準備開學的同學們或要到外縣市工作社會新鮮人，房子找好了嗎～在租屋的需求市場裡，房客容易處於相對弱勢的一端，有時面對房東強硬的態度，就妥協了看似不太合理的要求，事後發生糾紛時，回頭看看當初約定的內容也只好自認倒楣，苦惱著怎麼樣才能跳脫這樣的迴圈。租屋的過程中，除了需要一些運氣，更需要點毅力，在了解彼此的權益後，列出理想中租屋的「不可退讓清單」，或許可以幫助自己離未來理想小窩靠近一些。從看過陽台隔出馬桶的詭異房型，到面對堅持合約全手抄的房東，同樣身為租屋族的Henry跟Yt，身懷各種...
問答
時效取得不動產的要件不動產的時效取得，是指無權占有人以所有權人或其他物權人的意思，占有別人的土地或房子，經過一段時間後，就依法有權請求登記為不動產的所有權人或其他物權人。仔細來說，時效取得土地必須符合以下幾點：占有人要以所有權人或其他物權人的意思占有土地和平、公然、繼續占有10年或20年如果占有人一開始不知道土地有所有權人（法律上稱為「善意」），而且也沒有過失，以和平、公然、繼續的方式占有土地10年，就可以主張時效取得；相反地，如果占有人一開始明知土地有所有權人（法律上稱為「惡意」），就必須和平、公然...
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一、房客常見的違規態樣房東將建築物交付給房客後，由房客占有管領使用，其間可能發生房客違反建築法或都市計畫法使用租賃物之情況，常見的態樣如：（一）擅自興建違章建築或違反使用分區規定例如房客將陽台外推、二次施工增建夾層、增設遮雨棚，或將工業區或住宅區房屋作商業使用等。（二）未經申請核准領得變更使用執照，擅自變更用途；或未維護建築物合法使用與其構造及設備安全例如建物原核定作為店鋪或辦公使用，房客卻擅自違規經營KTV，又於裝修建築物隔間牆面及天花板時未使用防火材料、安全梯（門）封閉或阻塞（堆積雜物）。（三...
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一、什麼是占有連鎖多次且連續的「有權占有」，就構成占有連鎖。多次連續的有權占有所形成的鎖鏈，讓直接占有人在所有權人請求返還占有時，可以用占有連鎖對抗之。占有連鎖在我國實務上須符合三個要件才能主張：（見圖1）圖1什麼是占有連鎖？資料來源：陳家誼/繪圖：Yen（一）中間人對所有權人，屬有權占有，例如存在買賣、租賃等契約關係。（二）占有人對中間人，屬有權占有，例如存在買賣、轉租等契約關係。（三）中間人將直接占有移轉給占有人不違法，例如合法轉租、轉借。二、本例成立占有連鎖（一）A（所有權人）出售房屋給B（中間人...
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一、共有的意思一般來說，某一財產的所有權人通常只有一個，例如買一本書、一杯飲料、一把傘，這些東西都是專屬於購買者的，由購買者「獨享」所有權。但有時也會有跟別人一起「分享」所有權的時候，這種狀態就叫做「共有」。舉例來說，像是購買土地或建築物，因為價格太高，X一時拿不出足夠的錢，於是找來Y一起購買，並約定2人都登記為所有權人，則X跟Y就是「共有人」，而一起購買的土地或建築物，就稱為「共有物」。二、什麼是應有部分（持分）？大家可能會想知道，當我們跟別人共有土地、建築物或其他物品時，究竟這東西的哪一部分才是...
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一、前言（一）施工造成鄰近房屋損壞時有所聞由於臺灣地狹人稠，都市化高度集中於某些區域的緣故，不論是都更、舊建物拆除重建，或是新的建案，施工地點都可能緊鄰其他既有建物，而在施工地點和既有建物密接的情形下，進行開挖、打樁等所產生的強力振動，難免對於鄰近的現有房屋產生程度不一的影響，例如產生傾斜與裂縫，甚至附近道路路面坍塌，這種「工程鄰損」、「損壞（害）鄰房」的新聞報導時有所聞。以下說明遇到工程鄰損，除了訴訟以外的解決途徑。（二）民事訴訟程序可能費時費力房屋在附近工地開始施工後產生裂縫、傾斜，受損房屋...
文章
大家或許曾聽過「既成道路（巷道）」，或聽過萬一自己的土地被認定為既成道路，會變得要讓大家使用而不能自用；厲害的讀者甚至可能進一步說出，它是有公用地役關係供公眾通行的道路。但究竟什麼是既成道路？或更貼近生活的疑問：眼前看到的道路是既成道路嗎？或是其他道路呢？事實上，「道路」這個詞出現在許多法規中，或許可以先了解一下道路的種類。「道路」按照各個法規的概念、規範目的不同，會導致它們的定義部分相同或相異，甚至可能因地方情況而有所不同。在第一篇文章，筆者先就與既成道路有關、不同法規中道路的概念作一簡要整理...
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日常生活中，大家不時會聽到賠償與補償，究竟賠償與補償之間，在法律上有沒有什麼不同呢？一般來說，賠償與補償，在人民與人民間的契約、侵權行為損害賠償（如車禍賠償）等私法關係中，比較沒有區別的實益；但在國家基於公權力行使的行為與人民之間的公法關係（例如徵收、勞工保險等），就有明顯的不同。而公法關係中公權力的行使，不論合法或不合法，都有可能使人民的權益受到影響，這時便應由國家負起責任，採取措施彌補受到不利益的人民。彌補的方式可大致分為「賠償」與「補償」兩種，在公法關係中主要是國家賠償及行政上的損失補償，...
範本
一、誰會需要這個範本呢？因為漏水問題而與鄰居或社區管理委員會有糾紛的人會需要。在公寓大廈當中，公共區域如果漏水，而且不是某一住戶所造成的，那應該由社區管理委員會依據公共基金來支付修繕費用。而不是公共區域的地方，如住戶跟鄰居之間的共同壁或樓地板，如果因為正常使用而破損、漏水，應該由兩戶共同負擔修繕費。但如果是因為鄰居裝修或者不當使用管線，導致有漏水狀況時，應該由鄰居負擔修繕費用。如果在決定責任歸屬、修繕費用應該由誰支付等過程中發生糾紛，就可以用這個範本進行調解。二、範本的來源漏水聲請調解書的範本，...
辭典
預告登記是指在房屋或土地上的權利還沒變動前，為了保全他人未來的權利，他人有權請求所有權人同意做預告登記。此時所有權人的所有權將被限制住，在尚未塗銷預告登記前，所有權人一切可能妨礙預告登記請求權人行使權利的行為都會無效，無法自由的移轉所有權或拿去做抵押登記。但若是碰到徵收、法院判決或強制執行，土地或房屋上有權利變動，預告登記請求權人不能排除這些權利。舉例來說：A和B有一個買賣X地的協議，在尚未移轉X地所有權前，A將自己的X地做預告登記給B，等於是提前預告未來房子或土地的所有權將會移轉給B。此時A若反悔想要...
辭典
精確說法是「所有權移轉不破租賃」，指訂定不動產租約，出租人將租賃物交給承租人使用收益後，如果出租人把租賃物的所有權移轉（例如：買賣、贈與）給第三人，承租人可以向第三人主張租賃契約存在，繼續使用收益租賃物。1929年11月22日立法理由提到：出租人交付租賃物後，將租賃標的物不動產所有權讓與第三人，第三人讓受出租人所有權利、義務，讓租賃契約持續存在，才能保護承租人的利益。由立法理由、學說多數見解可以知道，所有權移轉不破租賃的規定只適用在不動產。例外承租人不能向第三人主張租賃關係存在：租賃期限超過5年或是沒有...
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一、為什麼要制定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」？都市危險及老舊建築物加速重建條例（下稱危老條例）的制定，是為了因應潛在的風險，加速暨獎勵都市計畫範圍內危險及老舊建築物重建。（一）易發生危險的老屋逐年增加依據內政部不動產資訊平台的統計資料，2016年30年以上戶數占全國住宅總量約為45％，至2026年30年以上戶數將占全國住宅總量約為70％，至2036年30年以上戶數將占全國住宅總量約為88％。隨時間經過老屋持續增加，而老舊的建築物又較容易發生危險，所以老舊建築物的重建是我國需要面臨的重大社會問題，政府有必要訂立法...
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一、土地增值稅的意義、功能及性質土地增值稅是國家針對地主就土地自然增值所取得的部分課稅，讓地主不勞利得的部分歸公。土地的價值可以區分為自然增值與改良增值兩種，如果不是地主對土地改良所生的「改良增值」，而是因社會文明發展及進步，使土地的價值增加的「自然增值」，因為此部分不是地主個人努力所致，對地主而言是屬於「不勞利得」，所以應該「歸公」。在我國法制面不但明文於憲法第143條，規定自然漲價應由國家徵收土地增值稅與人民共享；也落實在平均地權條例第35條本文規定自然漲價應依同法第36條規定徵收土地增值稅。故土...
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一、什麼是危老重建？我國在2017年5月10日制定了都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱「危老條例」），目的是要加速危險及老舊建築物的重建，提升建築安全與生活品質，所以在原有的都市更新程序（適用都市更新條例，簡稱「都更條例」）之外，又另外為危險及老舊建物推出了一個申請重建的管道（簡稱「危老重建」），讓老屋的重建可以有多一種選擇，以加速老屋重建的腳步。二、申請危老重建有什麼條件？（見圖1）圖1申請危老重建的條件資料來源：黃蓮瑛、吳嘉修/繪圖：Yen如果想要提出危老重建的申請，則危老建築必須符合下列資格：（一...
辭典
此名詞可以先以「犧牲」切入，以國家徵收人民的土地為例，所謂的「犧牲」指得是私有土地所有權人因為合法公權力剝奪或限制所有權所造成的損失，而私有土地所有權人並沒有容忍的社會義務，我們就稱為是特別犧牲（或可說是無容忍義務的犧牲）。相對而言，有容忍義務的犧牲，學理稱為是「所有權的社會義務」，常見的舉例如水土保持法規定的「水土保持義務」 或「土地使用分區管制」。以土地使用分區管制為例，被劃為保護區土地的建蔽率、容積率通常會低於商業區或住宅區土地的建蔽率、容積率，此時保護區土地的人民利用土地時雖然受到限制的...
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一、法律依據為了保障臺灣地區安全與人民福祉，在處理兩岸間衍生的法律事件時，應優先遵守「臺灣地區與大陸地區人民關係條例」的規定。換句話說，當發生大陸人民想要繼承臺灣地區不動產的情形時，因為這個條例關於不動產繼承問題有特別規定，所以應受上述條例的規範，而不是適用民法的一般繼承原則。二、臺灣地區不動產繼承的原則及方式依照民法第1138條有繼承權的大陸地區人民，原則上可以繼承臺灣地區的遺產（但除了具有在臺長期居留資格的配偶外，其餘繼承人的繼承數額，每人不可以超過新臺幣200萬元）。不過，當遺產中有不動產時會有...
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何為優先承購權？一、優先承購權簡介優先購買權指權利人依法律規定或依契約約定得就義務人之特定財產，當義務人出賣給第三人時，享有與第三人相同條件優先承購的權利。以下會分篇介紹土地法第104條與土地法第34條之1的優先購買權。二、土地法第104條優先承購權在臺灣，土地和建築物為獨立的不動產。所以會發生土地及建築物的所有人不同的情況。（一）簡介土地法第104條規定，當基地所有權人要把基地賣掉的時候，承租基地建築房屋的承租人、基地的典權人或地上權人，有優先購買基地的權利，並請見圖1。相反的，房屋所有權人出售房屋時，其...
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不動產的所有權人，原則上具有自由地使用、收益自己所有不動產的權利，但如果不動產的位置彼此相鄰，這些權利人或利用人在使用不動產時，難免會相互產生干擾。民法為了調和這種權利衝突的狀況，在民法第774條至798條針對相鄰關係加以規範。一、什麼是「氣響侵入禁止」？在相鄰關係的規範中，如瓦斯、臭氣、熱氣、灰屑等這類偏向肉眼無法輕易目視的氣味、氣體等類型，屬於民法第793條氣響侵入禁止的規範對象。也就是說，民法原則上禁止土地或建築物的所有權人和利用人將抽菸產生的菸味、做菜而生的油煙或氣味、焚燒金紙的煙塵、裝潢的油漆...
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上篇提到自用住宅用地的地價稅優惠稅率，此外，其他用地的地價稅也有不同的優惠稅率，以下分別說明特定目的事業用地、公共設施保留地和公有土地的地價稅優惠稅率。一、特定目的事業用地（一）哪些特定目的事業用地可以適用優惠稅率？適用土地稅法第18條優惠稅率的用地，是指供下列事業直接使用的土地：工業用地、礦業用地。私立公園、動物園、體育場所用地。寺廟、教堂用地、政府指定的名勝古蹟用地。經主管機關核准設置的加油站，以及依都市計畫法規定設置供公眾使用的停車場用地。其他經行政院核定的土地。（二）適用稅率統一以10‰的單...
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為了維持良好、穩定的社會秩序，所有權人原則上只能支配自己的所有物，而不能侵害別人的所有權，所以房屋要蓋在自己的土地上，不能蓋一蓋還蓋到別人家的土地。但如果真的遇到有人蓋房子蓋到有一部分凸出來占到自己的土地時，該怎麼處理？這時就要先來了解一下什麼是「越界建築」。一、什麼是越界建築？越界建築，從字面上看來，就是指「跨越界線」跑進隔壁土地的建築。但法律上所指的越界建築並沒有這麼簡單，必須特別注意有無符合以下的條件：（一）必須先符合「建築」的定義既然稱為越界「建築」，越界的部分就必須是「房屋」或「與房屋...
