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常見於公寓大廈中,是指一棟建築物中,有數個人各自擁有建築物的特定部分(法律上稱為專有部分),而針對該建築物特定部分以外的其他部分及附屬部分,則由這群人共有(法律上稱為共用部分)。舉例來說,X大廈有40個公寓單位,還有共用的廣場、花園、大廳,A1~A40等40人,各自擁有X大廈的一個單位,對於共用的廣場、花園、大廳,則按照各自共有的比例有所有權,這種情況就是「區分所有」;而「區分所有權」就包括專有部分和共用部分的所有權。註腳公寓大廈管理條例第3條第2款:「本條例用辭定義如下:……二、區分所有:指數人區分一建築物而...
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我的社區分成別墅區、大樓區,別墅區人口較多,占地也較大。請問開區分所有權人會議時會不會因為別墅區的票比較多,就作出不利於大樓區的決定?如果有這樣的事情發生,大樓區的人可以怎麼做來保障自己權益。
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召集公寓大廈中全部的區分所有權人開會決定公共事項,每年至少要召開一次,做出的決議拘束所有住戶。
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常見如公寓、大樓等非獨棟建築物。同一棟建築物內,多數住戶獨自使用房舍(專有部分),共同使用公設(共用部分),並按各自應有部分比例享有公設所有權。
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圖1公寓大廈外牆磁磚掉落砸壞我的東西,怎麼辦?資料來源:黃蓮瑛、葉子齊/繪圖:Yen一、公寓大廈的外牆歸誰所有?由誰管理?(見圖1)(一)由全體區分所有權人共有依照公寓大廈管理條例,變更外牆面構造的行為,必須受到公寓大廈規約或區分所有權人會議決議的限制,而不能由區分所有權人(下稱「區權人」)任意加以使用或變更。由此可知,外牆並不是公寓大廈區權人的專有部分,而是屬於共用部分。既然外牆屬於共用部分,則外牆的所有權由全體區權人共同享有。也有法院見解從不同角度觀察,認為外牆涵蓋整個公寓大廈,是整棟建築物都不可...
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這個問題,牽涉到對違章建築與時效取得的理解,說明如下。一、違章建築在法律上的意義違章建築係指沒有經過主管建築機關審查許可並發給建築執照及使用執照,就擅自建造使用,導致無法辦理第一次所有權登記的建築物。違章建築雖然無法辦理第一次所有權登記;不過實務上認為,當違章建築興建完成時,若已具備了構造上及使用上的獨立性,仍屬於民法第66條第1項土地上「定著物」,屬於不動產,可由出資興建的人,原始取得違章建築的所有權。這個情況下,出資興建的人雖然擁有違章建築的所有權,但是因為不能辦理所有權登記,導致他不能合法移...
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為了「促使原權利人善盡積極利用其財產之社會責任,並尊重長期占有之既成秩序維持占有的公信力和保障交易安全」,當長期占有他人所有的動產,例如:A把B的筆帶回家持續一段時間,同時又符合民法第768條與第768條之1規定的要件時,占有人可以主張時效取得該項動產的所有權。至於具體應符合哪些要件,才能主張時效取得動產所有權呢?(見圖1)圖1怎麼樣才能時效取得動產?資料來源:鍾秀瑋/繪圖:Yen一、以所有的意思占有占有人主觀上把自己當作所有權人,以「對於自己所擁有物品進行支配」的意思占有動產,就開始計算取得時效;如果一開始...
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這個問題要考量的有:第一、冷氣機懸掛的外牆所有權屬於誰?第二、冷氣機突出外牆投射地面所在的土地所有權屬於誰?可以分成四種情況來討論:(見圖1)圖1冷氣機懸掛外牆上合法嗎?其他人可以要求拆除嗎?資料來源:余青慧/繪圖:Yen一、分析四種常見情況(一)冷氣機懸掛的外牆、投射地面都是該住戶單獨所有如果建物屬於住戶單獨所有,例如獨棟的透天建築,冷氣機懸掛的外牆也是該住戶單獨所有;並且,冷氣機突出外牆投射地面所在的土地也是該住戶單獨所有的情況。因為外牆和土地都是住戶自己單獨所有(自己就是所有權人),所有權人自然...
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圖1承租中的房屋所有權人換人怎麼辦?資料來源:張博洋/繪圖:Yen一、所有權讓與不破租賃簡介(一)民法第425條第1項規定:出租人在於租賃物交付後,承租人占有中,出租人縱將房屋所有權移轉給第三人,原本的租賃契約,對於受讓人仍繼續存在,承租人可以繼續承租。本條宗旨在於保障承租人,以債權物權化的方式,使承租人原先的租賃契約效力強化為物權效力。(二)又本條文字規範為「所有權讓與第三人」,可認為不論該租賃物以買賣或其他移轉原因而移轉讓與租賃物所有權,皆應認為可適用本條規定。例如:基於贈與而生的所有權移轉也可適用...
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一、撿到東西一定要送到警察局嗎?(見圖1)圖1撿到東西怎麼辦?資料來源:黃蓮瑛、林立群/繪圖:Yen撿到東西時,如果這個東西是別人的,也就是有其他人對它享有所有權的時候,除非這個東西的所有人拋棄所有權,否則就算東西遺失,所有人不再持有這個東西(一般稱為「遺失物」),但所有人對遺失物所享有的所有權並不會因此而消失。正是由於所有人對遺失物的所有權並沒有因為東西的遺失而消滅,法律規定,撿到東西的人(一般稱為「拾得人」)必須儘速通知遺失人、所有人、其他有受領權的人,或報告警察、自治機關,而報告時,應一併交出遺...
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在租屋之前,仔細確認「出租人對於房屋的權源」是很重要的一件事!因為出租人必須是「有權將房屋出租的人」,如此一來,簽約後承租人才有合法居住在房屋裡的權利。一般來說,有權出租房屋的出租人可以粗略地分成「房屋所有權人」、「房屋有權轉租人」兩種,而具體應該如何確認,詳情請看我們以下的說明:(見圖1)圖1誰可以跟我簽房屋租約?需要請對方出示什麼文件嗎?資料來源:王瀚誼/繪圖:Yen一、出租人是房屋所有權人當出租人是房屋所有權人時,出租人對於房屋的權益是基於所有權而來,此時的重點即是在確認出租人對於房屋的所有權。...
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一、管委會要求後手要代為繳清管理費的理由一般來說,持這個見解的管委會通常是認為,依照公寓大廈管理條例,規約所記載住戶的權利義務,不論是房屋的前、後手都必須要遵守,也就是前手依規約享有的所有權利義務事項,後手(繼受人)也要一併「繼受」並遵守。況且後手在買受房屋前也應該要查閱規約,因此如果規約也明確記載「住戶所積欠的管理費,繼受人有承受義務」等類似規定,後手也有機會看到,沒有不知道的道理,所以後手就應該要替前手繳清他所積欠的管理費。二、法院判決的見解(見圖1)圖1前手(原屋主)積欠管理費,後手(買家)...
問答
管理委員會3月份發布公告,告知依照管委會例會決議事項,區分所有權人不得將房屋出租給有犯罪紀錄者或是無法出示無犯罪紀錄證明者,已遷入的租客於隔年在出示其證明即可;5月份又發布公告:入住中的租客需在一周內提供良民證,否則將依規定暫停一切服務(包含通行磁卡等)。不是提供不出來,只是覺得這樣運用多數決執行部分人群歧視並且剝奪其權力非常不合理。想請問的是:1.管理委員會有權向承租戶要求提供良民證嗎?2.管理委員會在去年12月才開第一次的區分所有人會議,而我們已在去年10月份與屋主簽訂條約及入住,並且直接預繳整年份租金,不...
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一、何謂都市更新?都市更新是讓老房子透過重建(拆除原有建物,重新建築)、整建(改建或充實設備,例如加裝電梯)、維護(加強管理以保持良好狀態,例如老屋拉皮),或兼採兩種以上方式而翻新的計畫,可以讓房屋符合現代化的社會需求,改善市民的居住環境與景觀,使市容更美麗,提升都市整體的生活品質與機能。二、都市更新重建後的房地所有權分配方式有哪些?都市更新重建後的房地所有權分配,可以區分為協議合建及權利變換2種方式。(一)協議合建是由地主與建商合作,由地主出地、建商出錢,雙方簽訂合建契約,並依照談妥的價值比率...
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指訂定不動產租約,出租人將租賃物交給承租人使用收益後,如果出租人把租賃物的所有權移轉(例如:買賣、贈與)給第三人,承租人可以向第三人主張租賃契約存在,繼續使用收益租賃物。俗稱為「買賣不破租賃」,但所有權不破租賃才是比較精確的說法。1929年11月22日立法理由提到:出租人交付租賃物後,將租賃標的物不動產所有權讓與第三人,第三人讓受出租人所有權利、義務,讓租賃契約持續存在,才能保護承租人的利益。由立法理由、學說多數見解可以知道,所有權移轉不破租賃的規定只適用在不動產。例外承租人不能向第三人主張租賃關係存在...
範本
一、誰會需要這個範本呢?想要將自己的土地或建物送給別人,或者受贈土地或建物的人會需要。按照民法規定,贈與是指將自己的財產無償送給別人的行為,而贈與土地或建物,會涉及到不動產的所有權變動,所以也有以書面方式訂定移轉所有權,以及土地權利變更登記的問題。二、範本的來源土地建築改良物所有權贈與移轉契約書的範本,來自中華民國內政部地政司全球資訊網(n.d.),《土地建物所有權贈與移轉登記》,下載Word檔(.docx)請點我,PDF檔(.pdf)請點我。註腳民法第406條:「稱贈與者,謂當事人約定,一方以自己之財產無償給與他方,他...
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對於遺失物拾得並非當然立即取得所有權,需要透過一定法律的程序:一、拾得人應通知有受領權人並報告相關機關,相關機關需踐行公告程序。二、有受領權人未於相當期間認領,拾得人應交存警察或自治機關,該機關得再為招領公告程序。三、有受領權人逾六個月未領取,拾得人取得所有權。 註腳民法第803條:「I拾得遺失物者應從速通知遺失人、所有人、其他有受領權之人或報告警察、自治機關。報告時,應將其物一併交存。但於機關、學校、團體或其他公共場所拾得者,亦得報告於各該場所之管理機關、團體或其負責人、管理人,並將其物交存。II前...
問答
A為現任房東(持有B簽寫的代理出租授權書)B為房屋所有權人C為房屋所有權人配偶房客與擁有代理出租授權書的A簽約尚租約期間,C於屢次張貼「未授權給A出租,並命令租客們於時限內與C重新簽約,或者一個月內搬離,否則將依法究辦」並指租客為「未與所有權人簽約給付租金者,為惡意佔有人。」更搬出刑法320條意指租客為竊取他人之動產者,為竊盜罪,處五年以下有期徒刑、拘役或五百以下罰金。因A是合法持有B的代理出租授權書,租客是與A進行簽約,且B主張房客與A的合約皆為合法。房客是否會因ABC之間的房屋糾紛而受到面臨被告的影響...
問答
不動產(土地、房屋)會有所有權狀,上面權利狀態記載上面權利狀態記載1/2,請問是什麼意思呢?如果房屋所有權狀,怎麼做才能確定所有權人擁有的是房子的哪一部分呢?
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契約成立,房屋所有權並不會同時移轉。依民法規定,需要向地政機關移轉所有權登記,所有權才會移轉。