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圖1違法轉租資料來源:本辭典內容/繪圖:Yen承租人未得出租人承諾就把標的物轉租,或房屋租賃時,已有反對的約定,承租人仍然將房屋一部轉租給他人使用收益。承租人違法轉租時,出租人與承租人間的租賃契約並不會受違法轉租的影響,不過出租人依照民法規定即會享有終止權,得終止該租賃契約。
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這裡的法律問題,主要涉及承租人轉租時,當事人間的法律關係、轉租的法律效力,以及承租人可以向誰請求租賃物毀損的損害賠償。(見圖1)圖1合法、違法的轉租?資料來源:郭軒廷/繪圖:Yen一、轉租、分租的定義(一)轉租指出租人與承租人租賃關係存續中,承租人將租賃物出租給次承租人使用、收益。(二)分租則是將租賃物一部為轉租,例如租賃標的為房屋時,承租人將部分房間或空間轉租給他人使用。二、承租人可以把租賃物轉租給他人嗎?(一)租賃契約具有高度的屬人性,相當著重當事人間信賴關係,出租人在出租時,通常都會考量承租人的...
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一、什麼是轉租、分租日常上常聽到轉租、分租用詞,但民法上並沒有「分租」的用字,都是使用「轉租」一詞,故筆者先行介紹轉租與分租在民法上的概念,後續的法律關係介紹則統一使用「轉租」。(一)轉租出租人把租賃物租給承租人後,承租人把租賃物的「全部」再租給第三人。承租人原則上不得轉租,除非得到出租人的承諾。(二)分租承租人將房屋的「部分」(例如房屋的其中一個房間)再出租給第三人。承租人原則上得分租房屋之一部分,除非出租人有反對之約定。至於分租套房、多數人一起分租房屋,都是各自或共同與出租人訂立租賃契約,並...
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圖1合法轉租資料來源:本辭典內容/繪圖:Yen承租人已得到出租人承諾將標的物轉租,或房屋租賃時,沒有反對的約定,承租人將房屋一部轉租予他人使用收益。
問答
提問人您好,您所稱「二房東」用語,法律上會稱為「轉租人」,所以以下都會使用「轉租人」來說明;其次,因提問中無法得知租賃物是否為「房屋」或「其他租賃物」,會以「房屋」的「轉租」簡單回復如下:什麼是轉租?民法上的轉租指的是出租人把租賃物租給承租人後,承租人把租賃物的「全部」或「一部」再租給第三人(法律上稱為「次承租人」)使用,例如A承租B的房屋後,將房屋全部轉租給次承租人C(全部轉租)或出租其中一間房間給次承租人C(一部轉租),不論是轉租「一部」或「全部」都是「轉租」。所以若將租賃房屋轉租給次承租人,即...
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在租屋之前,仔細確認「出租人對於房屋的權源」是很重要的一件事!因為出租人必須是「有權將房屋出租的人」,如此一來,簽約後承租人才有合法居住在房屋裡的權利。一般來說,有權出租房屋的出租人可以粗略地分成「房屋所有權人」、「房屋有權轉租人」兩種,而具體應該如何確認,詳情請看我們以下的說明:(見圖1)圖1誰可以跟我簽房屋租約?需要請對方出示什麼文件嗎?資料來源:王瀚誼/繪圖:Yen一、出租人是房屋所有權人當出租人是房屋所有權人時,出租人對於房屋的權益是基於所有權而來,此時的重點即是在確認出租人對於房屋的所有權。...
問答
因為這個問題已涉及具體個案,以下只就相關法律知識稍微說明,具體個案的解析,仍建議提問人備妥相關資料(例如租賃契約、代理出租授權書等等)諮詢律師等專業法律人士。誰有權利出租房屋?首先要處理的應該是:跟我簽約的人,到底有沒有權利出租房屋?建議承租人簽約前,要先確認簽約的人有沒有權利出租房屋,可以依據對方自稱的身分不同,請求他提供以下文件:房屋所有權人問題中的B。可以請求他出示建物謄本、所有權狀或是房屋稅單等證明所有權的文件,以及身分證明文件,以確認他是房屋所有權人本人。代理人可能是問題中的A,房屋所有...
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指多次連續的「有權占有」,就構成占有連鎖。占有連鎖在我國實務上須符合三個要件才能主張:一、中間人對所有權人有占有權利,例如買賣、租賃等契約關係;二、占有人對中間人有占有權利,例如買賣、轉租等契約關係;三、中間人將直接占有移轉給占有人不違法(也就是說「合法」轉租、「合法」轉借的情形)。 註腳這邊怕大家搞混,說明一下前期與後期的實務見解,早期實務見解認為:違法轉租產生的效果是出租人可以終止租約,所以在終止租約前,都還是能主張占有連鎖;之後的判決認為:違法轉租不成立占有連鎖。
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在上一篇我們了解我國法律對於多層次傳銷的定義及法規範後,接下來帶大家了解一些我國的違法直銷模式,以及違法直銷常碰觸的相關法律。一、什麼樣的多層次傳銷會違法?就是老鼠會嗎?正常而言,多層次傳銷必須滿足3個要件:(一)介紹他人參加的傳銷行為、(二)多層級的組織性、(三)銷售商品或服務。以下是違法多層次傳銷的思考流程:(一)符合3個要件法律才會進入判斷是否為違法的多層次傳銷。而最常遇到的問題就是判斷「銷售商品或服務」這個要件時,若不能符合,就會是違法的多層次傳銷行為(或稱變質),也就是一種沒有實質的商品...
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依證據認定犯罪事實,乃證據裁判原則。在刑事程序中,追求真實的一方要想將犯人繩之以法,需要用盡各種手段蒐證,並期待這些證據都能拿來證明被告有罪。但是否可以為達目的不擇手段呢?違法取得的證據,站在保障被告應受合法刑事訴訟程序的角度,已侵害被告的權利,這樣的證據,有沒有作為證據的「資格」,在刑事程序中是否該排除或是被法官採納成為證據,就是「證據能力」有無的問題。取證過程有瑕疵時,依照是否必須一定排除,認為沒有作為證據的資格,或者有權衡的空間,可以分為相對與絕對排除:(見圖1)圖1違法取得的證據可以拿來判...
問答
有一塊地原為我阿公和A共有各一半,分別簽了契約租給了B,B再租給DEF營業攤商。我阿公幾年後想漲租,B卻拒絕,阿公想停租,B卻說共有地不知道哪部分是阿公的,無法拆除歸還,租約淪為不定期契約,因共有人A與承租人B有交情,所以A不打算配合阿公停租,半年前阿公過世,生前將此土地他持有的1/2贈與給我,往生後剩下的1/2由我爸繼承。請問:1.我方有哪些方法可以終止租約?2.B未經我們同意轉租給攤商的行為,我可以藉由這點聲稱他違法轉租,應終止契約退還我們+B共有的整個土地嗎(因為如果不是退還整個土地,他又會說不知道要還哪邊)?需要...
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一、C公司承受A公司與B的定期房屋租約公司經過法定的程序,就可以將財產、營業全部賣給另一間公司,購買的公司就會概括承受原本公司的資產和負債。在案例中,A公司把營業、財產全都賣給C公司,並辦理解散清算,這樣A公司就消滅了;C公司則承受了A公司的財產、債權債務關係。至於A與B之間的定期房屋租約,經過C通知B承受租約後,租金的債務就會由C承擔。二、可以提前終止租約的原因(見圖1)圖1公司倒閉轉賣,受讓的公司可以提前終止房屋租約嗎?資料來源:陳麗雯/繪圖:Yen本案例中,本來A跟B之間的租賃契約有定期限(10年),C承受租約後...
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圖1公寓大廈的頂樓平台跟樓梯間,到底歸誰管?資料來源:黃郁真/繪圖:Yen一、頂樓平臺與樓梯間屬於誰?(見圖1)在討論這個問題前,必須先搞清楚「頂樓平台」及「樓梯間」到底是誰的。法律上認為頂樓平台作為火災的避難場,同時還放置避雷針、共同天線等公共之物,而樓梯間作為逃生、通行道路,不能讓一個人專有,是全體住戶共有,屬於共有部分。二、共有部分的使用,要符合原本使用目的要針對共有部分使用收益,須經全體住戶同意,但如果住戶們有分管協議或約定專由某個人使用,那個人就可以獨占使用。如果沒有分管協議或約定專用,就可...
範本
一、誰會需要這個範本呢?這個範本是包租業與承租人所簽訂的住宅轉租契約,所以包租業者,以及想要租住宅來居住的人會需要。包租業是近年來新興的租屋模式,全名是「租賃住宅包租業」,是指向房東承租住宅後,轉租給其他人供居住使用,並對住宅進行管理的業者。而想要租房居住的人,透過包租業租房居住,若是遇到住宅租賃的爭議,可以直接向直轄市或縣(市)政府申請調處,而且不用繳納調處費用。二、範本的來源住宅轉租契約書範本,來自行政院全球資訊網(2019),《住宅轉租契約書範本》,下載Word檔(.docx)請點我,PDF檔(.pdf)請點我。...
問答
甲出租自己之房屋給乙,乙徵得甲同意將屋轉租給丙,嗣後甲將該屋賣給丁,請問這時候轉租契約歸屬誰與誰之間呢?
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圖1轉租資料來源:本辭典內容/繪圖:Yen指出租人與承租人租賃關係存續中,承租人將租賃物出租與次承租人使用、收益。
問答
我因為換地點工作的關係,沒辦法繼續住在現在承租的房間,可是距離租約到期還有好一段時間,而且也不想跟房東討論提早結束租約,比較想把房間直接轉給其他人住。請問我可以當二房東轉租嗎?還是說一定要先經過原本房東的同意才可以?
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一、前言各位想想:你帶著一家老小出了門,開著愛車還唱著歌,忽然就被警察攔了!這時警察要求你們下車,並且開始在車上到處翻找,甚至打開所有的收納箱、拆開夾層,面對這樣的陣仗,你該怎麼辦?二、「檢查」與「搜索」性質大不同警察攔停車輛之後,可以隨便在車輛裡翻箱倒櫃查找可疑物品嗎?可以對人搜身嗎?要釐清這些問題,就要先了解「檢查」和「搜索」的區別。(一)什麼是「檢查」?所謂「檢查」,是依警察職權行使法第8條第2項規定,警察在合理懷疑交通工具的駕駛人或乘客有異常舉動,可能將有危害行為、甚至有犯罪的可能時,可以...
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「我懷疑配偶外遇,但是沒有證據,我可以在他房間裝監視器嗎?可以在他房間放錄音筆嗎?可以翻拍他手機的聊天紀錄嗎?」常會有當事人問要怎麼蒐集配偶外遇的證據,擔心會不會後續反被對方提告。另外也有一些當事人,雖然沒有與配偶進行訴訟,但是懷疑配偶外遇,且心理上相當在意,而想要有個答案。因此,以下整理了一些常見的違法蒐證手段,讓各位讀者在採取任何動作之前,能先初步評估法律上的風險。(見圖1)圖1五種法院認證的違法蒐集外遇證據手段資料來源:郭靜儒/繪圖:Yen一、在配偶的車輛上裝設GPS定位追蹤器【案例】A、B為夫妻,A...
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圖1違法性資料來源:本辭典內容/繪圖:Yen以刑法上的違法性來說,指的是一個人做了一個侵害法益的行為(符合刑法的「構成要件」),而這個行為必須要違背法律所要保護的價值,才會說這個人的行為是「不法」的。而原則上,侵害法益的行為都會具有違法性,例外有「阻卻違法事由」,例如正當防衛、緊急避難、依照法令或上級公務員的指令、業務上所需的正當行為等情況時,一個人的行為即使侵害了別人的法益,他的行為依然是合法的。例如牙醫A為了治療B的牙齒,將B的蛀牙拔掉,拔牙的行為雖然破壞了B的身體,但不具有「違法性」,所以不會成立...