房東要求協助修繕

提問人您好：

提問人的提問涉及兩個問題：

一、承租人（房客）是否有義務配合出租人（房東）進行修繕？

（一）依民法規定，出租人必須確保在租約期間內，租賃物是合於租約所約定的使用目的，例如一般來說房屋出租，房東必須確保房客可以正常居住、水電正常、不會漏水等合乎正常使用的狀態^[1]。如果房屋需要修繕，除了租約另有約定等情形外，房東必須負責修繕^[2]，並且房東保存、修繕房屋的必要行為，房客不可以拒絕，必須忍受^[3]。

（二）因此，房東為修繕房屋漏水的問題，而需要進入提問人（房客）屋內檢查，此行為屬於房東依法為了保存、修繕房屋，讓房屋合於約定使用目的所為的必要行為，提問人不能拒絕。如果提問人拒絕配合檢查，造成房東損失（例如：無法繼續出租房屋等），房東有權要求提問人賠償所受的損失^[4]。

二、承租人的薪資損失，能不能向出租人請求補償？

（一）如果房屋需修繕不是因為房客導致的，那麼如果在修繕期間，房客因而無法使用房屋的全部或一部分，房客可以要求減少租金^[5]。

（二）但如果不是房屋無法使用，而是因為配合檢查修繕需要請假，導致受有薪資損失，能不能請房東補償？有法院認為，在公寓大廈維護、修繕房屋的情形，各住戶間如果因修繕自己的房屋，而有進入其他住戶屋內的必要的話，其他住戶依法必須容忍配合^[6]，並且在修繕前進行檢查，是修繕的必要過程，檢查或修繕的的時間通常也可以由住戶間協調，不一定必須安排在上班時間，住戶也可以委託親友或其他人到場協助開門，因此法院認為，住戶如果因為配合檢查或修繕而需要請假，產生薪資損失，與其他住戶進行修繕之間沒有因果關係，不可以向其他住戶請求補償^[7]。

（三）房客對於房東為了保存、修繕房屋所進行的必要行為，負有配合的義務，與公寓大廈各住戶間相互容忍修繕的義務相似，提問人所要求的薪資損失，在實務上恐難被認為與房屋修繕間具有因果關係而可以請求，但提問人仍可與房東協商，例如：要求提前通知、協調非上班時間、由誰到場開門、委託親友或室友到場等。

（四）另提問人與房東間曾約定補償薪資損失，且有LINE對話紀錄可以證明，提問人原則上可以依雙方約定內容向房東請求給付，不過仍需視提問人與房東間的實際對話內容而定。

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