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若我賣了土地給他人

  • 匿名(一般會員)
    房子‧土地‧鄰居都更、徵收、重劃 ‧ 2019-01-12 21:46

    若我去年賣了土地給他人,他也已經將錢付清給我,土地也已給他使用,但還未去登記土地權的轉移,若這時政府要徵收這塊地並將付一筆金額給土地所有者,我可以主張要獲取這筆政府給的補助金嗎?


    不行。實際點會發現,土地所有人取得價金,且該徵收補償金,但買受人之土地卻遭政府徵收,此其不合理之處。

    在法律上的論述,如下︰

    一、土地之買受人得依照民§225第二項之規定,向出賣人請求交付該補償金︰

     (一)債務不履行︰

        1. 按稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。在不動產買賣中,出賣人具有交付該不動產與移轉該不動產所有權之義務,其中關於移轉所有權,依照民§758之規定,土地出賣人應為一法律行為(讓與合意)並辦理土地所有權移轉登記。

        2. 本件,出賣人尚未移轉土地所有權於買受人,並未履行其契約上之義務。且該土地已遭徵收,出賣人未能移轉該物所有權於買受人,屬於債務不履行之給付不能。

     (二)非可歸責於出賣人之事由︰

        1. 按因不可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債務人免給付義務。民法第225條參照。

        2. 本案,該土地遭徵收,使出賣人未能履行其給付義務,係非可歸責於出賣人之事由致給付不能,因此,出賣人得免除該給付義務,亦即出賣人得不為所有權移轉登記。

        3. 惟此時,依照民法第266條之規定,買受人亦免其價金支付之義務,如買受人已經為價金之給付者,得依照不當得利之規定向出賣人請求返回其利益。[1]也就是說,土地出賣人既然不能讓買受人取得該屋所有權,那麼土地之買受人亦無庸支付買賣價金。

     (三)惟買受人於支付價金後,得類推適用民§225II,請求出賣人交付徵收補償金︰

        1. 債務人因前項(因不可歸責於債務人之事由致)給付不能之事由,對第三人有損害賠償請求權者,債權人得向債務人請求讓與損害賠償請求權,或交付其所受領之物,此稱為「代償請求權」。民法第225條第二項參照。該條通常適用於,甲欲將A物賣於乙,惟該物於買賣契約成立後,遭第三人丙毀損。此時,甲取得對丙之損害賠償請求權,乙仍得支付價金,並請求甲讓與該損害賠償請求權。

        2. 有爭議的是,買賣標的物經國家徵收,土地所有人取得該徵收補償金,是否亦有該條之適用,實務上肯定買受人得類推適用該條之規定,請求出賣人移轉該徵收補償金︰

         (1)最高法院80年度台上字第2504號判例︰「政府徵收土地給與上訴人(即出賣人)之補償地價,雖非侵權行為之賠償金,惟係上訴人於其所負債務陷於給付不能發生之一種代替利益,此項補償地價給付請求權,被上訴人(即買受人)非不得類推適用民法第二百二十五條第二項之規定,請求讓與。」[2]

         (2)本件,買受人得請求出賣人讓與該徵收補償金,惟其必須履行其契約上支付價金之義務。

        3. 綜上所述,論者主張土地之出賣人仍欲在取得買賣之價金後,取得徵收補償金,其請求為無理由。

    註腳

    1.   最高法院82年度台上字第258號︰「因不可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債務人免給付義務。又因不可歸責於雙方當事人之事由,致一方之給付全部不能者,他方免為對待給付之義務,民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項定有明文。上開六七之一、六七之二地號土地,因被徵收,致上訴人無從再將其提供與被上訴人使用,係不可歸責於兩造之事由。依上開法條規定,上訴人免其提供該被徵收之土地與被上訴人使用之義務,被上訴人亦免其提供系爭土地與上訴人使用之義務,交換使用關係即當然從此消滅。」
    2.   同見解︰最高法院95年度台上字第859號判決、90年度台上字第1570號判決、90年度台上字第262號、84年度台上字第1708號判決
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    翏彡心(進階會員) 2019-06-21 10:10:08
    您好,謝謝您的回答,覺得獲益良多。 看到您很熱心的回答了幾篇問答,覺得一定是個樂於分享知識幫助他人的人, 只是用字上不知道能否再淺顯一點呢? 我不是讀法律出身的,看了稍微吃力,常有不太明白的字眼(比方:係非可歸責於出賣人之事由致給付不能), 很謝謝您給予答案,希望這樣用心的內容能被所有人理解。
    洪品毅(認證法律人) 2019-06-21 10:52:17
    好的,感謝您的回應,這方面會在作調整。