什麼是轉租?什麼是分租?合法或違法轉租後,當事人之間可以請求什麼?

文:郭軒廷(認證法律人)
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    刊登:2018-10-24 ‧ 最後更新:2019-05-16

    案例

    A有一間套房,出租給大學生B,雙方簽訂1年的房屋租賃契約。但B在學期中就被退學,只好打包行李回老家,並將承租套房轉租給同窗好友C,剩下半年租期的套房全都由C使用居住。沒想到C搬進房子沒多久,就四處破壞屋內的牆壁、浴室等,A發現後不知道該向誰繼續請求租金?向誰請求賠償牆壁、浴室毀損?

    本文

    這裡的法律問題,主要涉及承租人轉租時,當事人間的法律關係、轉租的法律效力,以及承租人可以向誰請求租賃物毀損的損害賠償。

    轉租、分租的定義
    轉租:指出租人與承租人租賃關係存續中,承租人將租賃物出租給次承租人使用、收益。
    分租:則是將租賃物一部為轉租,例如租賃標的為房屋時,承租人將部分房間或空間轉租給他人使用。
    承租人可以把租賃物轉租給他人嗎?
    租賃契約具有高度的屬人性,相當著重當事人間信賴關係,出租人在出租時,通常都會考量承租人的使用方法、支付能力,是不是個謹慎、守法,會妥善愛護租賃物的好房客等。承租人轉租、分租,會使得實際占有使用租賃物的人發生變化,當然會衝擊出租人與承租人之間的信賴關係。
    民法第443條[1]即規定,原則上未得出租人的承諾,不得將租賃物轉租;例外為房屋租賃時,除出租人有反對的約定外,承租人得將房屋一部轉租。
    合法轉租、違法轉租
    合法轉租:即依照民法第443條規定,承租人經出租人的同意將標的物轉租,或房屋租賃時,出租人沒有反對的約定而將房屋一部轉租。且依照2016年6月23日內政部公告的「房屋租賃契約書範本」前言與第6條第4項規定,承租人簽訂轉租契約時,還應該對次承租人提供出租人同意轉租的證明文件。
    違法轉租:則是不符合前述合法轉租的要件,而將租賃物轉租、分租給他人。在法律效果上,承租人違法轉租時,出租人A與承租人B之間的租賃契約,並不會受影響,出租人仍得向承租人請求繼續支付租金,承租人還是有繼續保管租賃物的義務。不過此時出租人依照民法第443條第2項,有契約終止權,而得終止該租賃契約[2]
    轉租的法律關係
    依照民法第444條[3]規定,轉租是承租人與次承租人另外成立一租賃關係,承租人與出租人間之租賃關係仍繼續存在。以本例來說,B將套房全部轉租給C,B和C間會有一個租賃關係,而A和B原租賃關係仍會繼續存在不受影響。
    簡而言之,無論是合法轉租、違法轉租,當事人間法律關係均會呈現:「A和B」有一租賃關係、「B和C」也有一租賃關係,但「A和C」則沒有任何契約關係存在[4],所以A對於次承租人C是不得請求租金的[5]
    轉租與租賃物毀損
    A與C之間雖然沒有契約關係,但B依照原租賃關係對租賃物仍有繼續保管的義務。因此對於C故意或過失毀損租賃物,依照民法第444條規定,B還是需按原租賃關係,對A負損害賠償責任。
    若為違法轉租,A同樣可以依照原租賃契約關係,向B請求租賃物毀損的損害賠償,此時法律依據則為民法第432條[6]及433條[7]規定。
    此外,如果A是房屋所有人,對於C,也可以依照民法第184條第1項[8]規定,請求房屋所有權被侵害的損害賠償。

    註腳

    1.   民法第443條:「
      I 承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
      II 承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止租約。」
    2.   民法第443條第2項:「承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止租約。」
    3.   民法第444條:「
      I 承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。
      II 因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」
    4.   最高法院68年台上字第3691號民事判例:「按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係,與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在,惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言。本件被上訴人將系爭房屋出租與共同被告王某等人,租賃期限固已屆滿,但王某等既將之轉租,被上訴人不得依出租人之地位,對次承租人之上訴人請求返還租賃物。」
    5.   最高法院58年台上字第1068號民事判例:「民法債編施行前所定之租賃契約,於施行後其效力依民法債編之規定,民法債編施行法第十三條第一項已有明定,則自臺灣省光復時起,依我民法第四百四十四條規定,承租人將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係仍為繼續,因次承租人應負責之事由,所生之損害,承租人負賠償責任,即次承租人對出租人並不直接負擔任何義務。上訴人祇得請求承租人清償租金,並向承租人定期催告給付租金,逾期後進而為終止租約之意思表示,其竟向次承租人之被上訴人請求清償租金,並表示止約,顯有未合。」
    6.   民法第432條:「
      I 承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。
      II 承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。」
    7.   民法第433條:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」
    8.   民法第184條:「
      I 因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。
      II 違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」
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