轉租與分租是什麼意思?如果是不合法轉租,原本的出租人可以主張什麼權利?

文:陳家誼(認證法律人)
  • 1
    刊登:2018-10-24 ‧ 最後更新:2019-05-16

    可在內文反白字句使用筆記工具:

    案例

    出租人A把房屋租給承租人B後,承租人B可以轉租或分租房屋給第三人C嗎(圖1)?如果出租人A不同意時,該怎麼辦?

    圖1 轉租、分租當事人||資料來源:作者自製。
    圖1 轉租、分租當事人
    資料來源:作者自製。
    本文
    什麼是轉租、分租
    日常上常聽到轉租、分租用詞,但民法上並沒有「分租」的用字,都是使用「轉租」一詞,故筆者先行介紹轉租與分租在民法上的概念,後續的法律關係介紹則統一使用「轉租」。
    轉租:出租人把租賃物租給承租人後,承租人把租賃物的「全部」再租給第三人。承租人原則上不得轉租,除非得到出租人的承諾[1]
    分租:承租人將房屋的「部分」(例如房屋的其中一個房間)再出租給第三人。承租人原則上得分租房屋之一部分,除非出租人有反對之約定[2]

    至於分租套房、多數人一起分租房屋,都是各自或共同與出租人訂立租賃契約,並非民法443條的情形,不在本篇討論範圍內。
    合法轉租、不合法轉租
    區分標準
    承租人將租賃物全部或一部再出租給第三人,依照出租人承諾或反對,可區分為合法轉租、不合法轉租。
    就租賃物全部的轉租:無出租人的承諾,為不合法轉租;反之,有出租人的承諾,為合法轉租。
    就房屋的一部轉租:出租人沒有反對約定為合法轉租;反之,有反對約定為不合法轉租。
    三人間法律關係
    出租人A與承租人B間:
    若為合法轉租,租賃關係仍然繼續[3],承租人B仍須對出租人A付房租。
    若為不合法轉租,雖然租賃契約仍然繼續存在,因為承租人B違反民法443條1項規定,依照民法第443條2項[4],出租人A得終止租賃契約。
    承租人B與次承租人C之間:
    無論是否為合法轉租,雙方的租賃契約與一般之租賃契約相同,適用民法租賃契約規定。
    出租人A與次承租人C之間:
    基於債之相對性,沒有任何契約關係,出租人也就沒有請求次承租人給付租金的權利。
    不合法轉租時,出租人A可以採取的行動
    對承租人B
    出租人得主張終止租賃契約[5],承租人有返還房屋義務[6]。如果出租人同時是房屋所有權人,還可以依民法第767條1項前段[7]請求承租人返還房屋。差別在於前者是「基於債之關係」請求租賃物的返還;而後者是基於「物權關係」請求所有物的返還。
    對次承租人C
    若出租人A為房屋所有權人,早期的法院實務認為在出租人尚未終止租約前,仍然成立占有連鎖,所以在A終止A、B間租賃契約之前,不能直接向第三人C主張民法767條1項前段,請求第三人返還房屋[8]。僅管最高法院作出這樣的決議,但最高法院後續判決卻採取不同的立場[9],認為:無論出租人有無終止租約,對於第三人皆可主張民法767條1項前段,請求返還房屋。

    註腳

    1.   民法第443條:「
      I 承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
      II 承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」
    2.   相對的,房屋以外的租賃物,原則上不能轉租。而因為民法第443條本文與但書用語,都是「轉租」,沒有另外使用「分租」,所以以下文章,統一使用「轉租」一詞。
    3.   民法第444條第1項:「承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。」
    4.   民法第443條第2項:「承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」
    5.   民法443條2項,同註4。
    6.   依民法455條:「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。」
    7.   民法第767條第1項前段:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。」
    8.   如果出租人為房屋所有權人,此時第三人是無權占有,這裡的原因基於債之相對性,對出租人而言第三人沒有法律上原因可以使用租屋。最高法院44年度民、刑庭總會會議決議(六)(1955/7/26)表示:出租人在未終止租賃契約以前,不能逕向第三人請求返還(其內容:承租人未得出租人承諾,擅將其所租出租人所有之基地,轉租於第三人,現該基地係由該第三人占有使用,出租人在未終止租賃契約以前,不能逕向第三人請求返還)。
    9.   例如最高法院56年度台上字第2758號民事判決。
    1
    這篇文章有幫助到你的話,
    請給我一個讚,謝謝。
    網站採用CC授權,內容歡迎轉載分享。