什麼是占有連鎖?占有連鎖成立後,占有人可以採取什麼行動?

文:陳家誼(認證法律人)
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    刊登:2018-10-24 ‧ 最後更新:2019-05-16

    案例

    A與哥哥繼承遺產,雙方尚未辦理遺產分割,但已約好由A繼承房屋。

    A得到哥哥同意後,把房屋賣給B,雙方約定A先交屋給B,等隔年辦妥遺產分割,A登記為房屋所有權人後,再辦理所有權移轉登記給B。交屋後不久B就將房屋出租給C(圖1)。

    A知道後,認為B尚未取得房屋所有權不得擅自出租,於是向C請求返還該房屋。

    C該怎麼辦?

    圖1 占有連鎖當事人法律關係||資料來源:作者自製
    圖1 占有連鎖當事人法律關係
    資料來源:作者自製
    本文
    什麼是占有連鎖
    多次且連續的「有權占有」,就構成占有連鎖。
    多次連續的有權占有所形成的鎖鏈,讓直接占有人在所有權人請求返還占有時,可以用占有連鎖對抗之。
    占有連鎖在我國實務[1]上須符合三個要件才能主張:
    中間人對所有權人,屬有權占有,例如存在買賣、租賃等契約關係。
    占有人對中間人,屬有權占有,例如存在買賣、轉租等契約關係。
    中間人將直接占有移轉給占有人不違法,例如合法轉租、轉借。
    本例成立占有連鎖
    A(所有權人)出售房屋給B(中間人),A、B間成立買賣契約,雖然還沒辦所有權移轉登記,但B是基於買賣契約占有房屋,屬於有權占有。
    B(中間人)出租房屋給C(占有人),B、C間有租賃契約,C基於租賃契約占有房屋,也是屬於有權占有。
    B、C間租賃契約沒有無效情事,B(中間人)移轉房屋給C(占有人)使用也不違法。

    占有連鎖的三個要件都符合,本例成立占有連鎖。
    C可以這樣主張
    因為A、B之間尚未辦理所有權移轉登記,A還是房屋的所有權人,一般來說A可以依民法767條1項前段向C請求返還房屋[2]
    又因為房屋為已登記之不動產,C無法對A主張善意占有之規定[3]
    且因為租賃契約存在於B、C之間,債之相對性使得C不可以拿租賃契約來對抗A。
    但因為C符合占有連鎖的要件,C可以對A主張占有連鎖來抗辯,A對C請求返還房屋無理由。

    註腳

    1.   參考最高法院101年台上字第224號民事判決:「……民法第七百六十七條第一項前段所規定之所有物返還請求權,須以占有所有物之人係無占有之合法權源者,始足當之;倘占有之人有占有之正當權源,即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人,本得向他方當事人(所有人)主張有占有之合法權源;如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時,除該移轉占有性質上應經所有人同意(如民法第四百六十七條第二項規定)者外,第三人亦得本於其所受讓之占有,對所有人主張其有占有之權利,此乃基於「占有連鎖(Besitzkette)」之原理所產生之效果,與債之相對性(該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係,作為自己占有之正當權源)係屬二事。」
    2.   民法第767條第1項:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」
    3.   善意占有物使用收益,規定於民法第952條:「善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內,得為占有物之使用、收益。」但由於本題房屋已有所有權登記,因此C無法主張民法952條(民法第943條第2項第1款)。
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