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違章建築的占有人，可不可以主張時效取得所有權？
這個問題，牽涉到對違章建築與時效取得的理解，說明如下。一、違章建築在法律上的意義違章建築係指沒有經過主管建築機關審查許可並發給建築執照及使用執照，就擅自建造使用，導致無法辦理第一次所有權登記的建築物。違章建築雖然無法辦理第一次所有權登記；不過實務上認為，當違章建築興建完成時，若已具備了構造上及使用上的獨立性，仍屬於民法第66條第1項土地上「定著物」，屬於不動產，可由出資興建的人，原始取得違章建築的所有權。這個情況下，出資興建的人雖然擁有違章建築的所有權，但是因為不能辦理所有權登記，導致他不能合法移...
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撿到遺失的手機交給警局，經公告領回後請手機公司解鎖遭拒絕怎麼辦？
一、遺失物取得所有權民眾如果依法從警局領回遺失物，依民法第807條的規定，取得所有權。民法第807條立法目的，在於恢復動產的經濟市場價值，與傳統路不拾遺的美德不同，使拾得人取得所有權，重新使遺失物發揮原本的經濟效用。立法上，既已採保護拾得人的權利，使拾得人經一定時間獲得所有權，因此拾得人能基於所有權人的地位，對拾得物品主張使用、收益、處分以排除他人侵害的權利。二、3C產品(動產)的特殊性交易習慣上，手機這種高度結合人格權概念的動產，真的有客觀上恢復經濟市場價值的功能嗎？傳統的動產，沒有結合人格權的概念，往...
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違建可以出租嗎？房東、房客要注意什麼事項？
違章建築正是俗稱的「違建」，是指未經過政府許可，就擅自建造的建築物。正因為這種建築物沒有經過政府於核可後發給建築執照及使用執照，所以屬於違法的建築物，無法向地政機關辦理第一次所有權登記（不應該拿著違法的東西要求政府讓它就地合法吧！）。而不能辦理登記的違章建築，也就是沒有所有權狀、建物謄本的違章建築，在實務上會產生什麼問題？一來是所有權的疑義（既然沒有所有權狀，要如何證明是由何人所有？能否出售並移轉所有權？）、二來則是使用上的疑義（能否實際使用？是否會被拆除？能否出租？）。礙於文章篇幅，以下著重說...
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賠償與補償有什麼不同？——從國家責任談起
日常生活中，大家不時會聽到賠償與補償，究竟賠償與補償之間，在法律上有沒有什麼不同呢？一般來說，賠償與補償，在人民與人民間的契約、侵權行為損害賠償（如車禍賠償）等私法關係中，比較沒有區別的實益；但在國家基於公權力行使的行為與人民之間的公法關係（例如徵收、勞工保險等），就有明顯的不同。而公法關係中公權力的行使，不論合法或不合法，都有可能使人民的權益受到影響，這時便應由國家負起責任，採取措施彌補受到不利益的人民。彌補的方式可大致分為「賠償」與「補償」兩種，在公法關係中主要是國家賠償及行政上的損失補償，...
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共有物無法協議分割，除了走訴訟管道以外，有其他選擇嗎？——如何利用「不動產糾紛調處制度」處理爭議？
一、什麼是不動產糾紛調處？不動產糾紛調處，是內政部依土地法授權所訂定「直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法」（以下稱「不動產糾紛調處辦法」）的制度，藉由在各直轄市、縣（市）設置不動產糾紛調處委員會（以下稱「調處會」），提供訴訟以外解決糾紛的管道。而調處會的委員，除了行政機關人員外，也包括具有地政、民政、營建或法律專長的人士，與地方公正人士。二、那些爭議可以透過不動產糾紛調處制度解決？（見圖1）圖1當發生不動產糾紛時，除了打官司，有其他解決辦法嗎？資料來源：蘇宏杰/繪圖：Yen依不動產糾紛調...
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什麼是不動產的時效取得？長期占有其他人的土地或房屋，會直接成為該土地或房屋的所有權人嗎？
一、什麼是「時效取得」？時效取得制度，指原本無權占有的人，以行使所有權或其他物權（例如地上權）的意思，長時間占有他人之物後，取得可向地政機關登記為權利人的請求權，經地政機關審查核准後，就成為所有權人或其他物權人（例如地上權人）。二、時效取得之目的民法設有「時效取得」規定，目的在：（一）保護法律關係安定性、維持社會秩序：對持續已久的事實狀態（占有土地11年）加以承認。（二）促進物盡其用：該物對長期不行使權利人可能以不重要，但對現行使用人可能事關重要。三、法律如何規範時效取得不動產之所有權？法律上的不...
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什麼是不動產役權？不動產役權涉及哪些權利義務是需要注意的？
圖1可以限制鄰居不能蓋高樓遮蔽我的視野嗎？—關於不動產役權資料來源：黃蓮瑛、吳嘉修/繪圖：Yen一、什麼是不動產役權？（見圖1）不動產役權，是一種對他人的不動產設定一定負擔，來提高自己不動產利用效益的用益物權，立法目的是希望實現以有限成本提升不動產資源利用效率的重要社會功能。所以在不動產役權的關係裡，至少會有2筆不動產，其中需要使用他人不動產以達特定目的者，稱為「需役不動產」；而供不動產役權人使用，以增強需役不動產經濟價值的，稱為「供役不動產」。二、不動產役權有哪些？（一）積極性的不動產役權凡是不動產役...
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人民對於土地被徵收不服，如何救濟（二）？－－土地徵收的正當程序
前一篇提到國家發動土地徵收的其中一個條件是必須有法律依據，而且要遵守正當法律程序。究竟什麼是正當法律程序？以下介紹這個概念和延伸的正當行政程序，並依據這些法理原則，說明土地徵收時會發生的程序。一、正當法律程序和正當行政程序的概念（一）什麼是正當法律程序？我國法條中並沒有「正當法律程序」（亦稱正當程序）的定義，一開始是大法官為了解釋憲法第8條第1項中的「依法定程序」，引進美國憲法上的「正當程序保障」概念，並指出「正當程序」的概念除了指「國家限制人民權利時，須依法律規定的程序」外，更包括「法律規定程序...
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人民對於土地被徵收不服，如何救濟（一）？－－ 土地徵收的基本介紹
土地徵收的議題，總是不時在新聞出現，其中牽涉的法律問題相當廣泛，但與人民最相關的，應該是萬一土地被徵收，不服要如何救濟？本篇會先介紹土地徵收的基本概念，在系列的（二）、（三）分別討論土地徵收會有哪些程序，以及人民不服的救濟方式。一、甚麼是土地徵收？土地徵收，一般而言是指國家基於公共利益，經由法定程序，以金錢補償為條件，剝奪人民的土地財產權。二、土地徵收的類型土地徵收的類型，可以分為以下三種：（一）一般徵收國家基於特定公共事業，如交通、水利、國防、環境保護等公益事業的需要，所為的徵收；或是為了產業...
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屋主把房子同時賣給兩個人，先買的人該怎麼辦？──簡介一屋二賣
一、一屋二賣簡介前手買家與賣家簽訂房屋買賣契約，但尚未至地政事務所登記所有權移轉。而賣家又與後手買家對同一房屋簽訂買賣契約，並將房屋所有權登記予後手買家（圖2）。前手買家因此無法依照自己的買賣契約，對賣家主張移轉房屋所有權。此情形即稱為一屋二賣。圖2一屋二賣時間軸作者自製。二、問題起因契約當事人（債權人與債務人）之間可以主張的權利，僅能在契約當事人之間主張。在本篇房屋買賣，前手買家只能對賣家主張買賣契約上的權利，前手買家對於後手買家則不能主張任何權利此即債權相對性。而債權平等性是指數個債權間，彼此...
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優先承購權（一）──簡介及土地法第104條
何為優先承購權？一、優先承購權簡介優先購買權指權利人依法律規定或依契約約定得就義務人之特定財產，當義務人出賣給第三人時，享有與第三人相同條件優先承購的權利。以下會分篇介紹土地法第104條與土地法第34條之1的優先購買權。二、土地法第104條優先承購權在臺灣，土地和建築物為獨立的不動產。所以會發生土地及建築物的所有人不同的情況。（一）簡介土地法第104條規定，當基地所有權人要把基地賣掉的時候，承租基地建築房屋的承租人、基地的典權人或地上權人，有優先購買基地的權利，並請見圖1。相反的，房屋所有權人出售房屋時，其...
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鄰居製造惱人異味怎麼辦？－－簡介民法氣響侵入禁止規範
不動產的所有權人，原則上具有自由地使用、收益自己所有不動產的權利，但如果不動產的位置彼此相鄰，這些權利人或利用人在使用不動產時，難免會相互產生干擾。民法為了調和這種權利衝突的狀況，在民法第774條至798條針對相鄰關係加以規範。一、什麼是「氣響侵入禁止」？在相鄰關係的規範中，如瓦斯、臭氣、熱氣、灰屑等這類偏向肉眼無法輕易目視的氣味、氣體等類型，屬於民法第793條氣響侵入禁止的規範對象。也就是說，民法原則上禁止土地或建築物的所有權人和利用人將抽菸產生的菸味、做菜而生的油煙或氣味、焚燒金紙的煙塵、裝潢的油漆...
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繼承不動產，如何辦理分割繼承？需要準備哪些文件？
親人過世之後，如果留有遺產，原則上是由全體繼承人按照應繼分的比例繼承。但遺產的項目可能包括房子、土地、存款、保險、股票等等，那要怎麼分配呢？例如是要先將所有遺產變現後再來分配現金，還是有人取得房子土地、有人取得現金股票呢？這就涉及所謂的遺產分割，也就是遺產要怎麼分配的問題。一、分遺產不一定要上法院如果全體繼承人對於如何分配遺產有共識，就可以撰擬遺產分割協議書，條列式的寫下何項遺產由何人繼承。反之，如果繼承人無法達成共識，就需要請求法院裁判分割。二、不動產分割繼承登記要準備的資料在全體繼承人達成分...
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祭祀公業（一）—— 什麼是祭祀公業？申報要準備哪些文件？
一、什麼是祭祀公業？（一）移民社會形成的祭祀公業臺灣形成祭祀公業的原因，是因為當時移民來臺開墾後經濟狀況較原先富裕，而得以將土地用於支辦祭祀費用，並作為宗族精神與財源的中心，以鞏固自衛力量，防衛來自其他聚落或原住民的械鬥與爭執等。後來也有感念社會先賢，捐助財產祭祀無血緣關係的賢達人士。因此，祭祀公業本身就是這些社會活動的集合。傳統上有「忌祭、生祭或年祭」等不同祭祀活動，就通稱為「祭祀」；而臺灣過去曾經將對於土地等不動產所擁有的權利稱為「業」，所以將捐助的土地稱為「公業」，合起來就稱為「祭祀公業」...
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共有土地要全部共有人都同意才能賣嗎？不同意的人該如何保護自己？
一、可以出賣持分≠可以出賣部分或整筆不動產在分別共有不動產的情況下，每位共有人手上擁有的是「應有部分」（也就是俗稱的「持分」）。而依照民法第819條的規定，每個共有人手上持有的「應有部分」是可以自由買賣、移轉的；但是就共有物的實體，如果要處分（如賣掉部分或整塊土地），必須經過共有人同意，但要多少人同意才能處分，則會因為它是動產還是不動產，而有不同的門檻。二、不動產處分原則僅需多數決同意（一）一般共有物的處分，原則上需「全體」共有人同意依照民法第819條規定，共有物的處分，必須得到共有人全體同意。因此，...
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大陸地區人民可以繼承臺灣地區的不動產嗎？
一、法律依據為了保障臺灣地區安全與人民福祉，在處理兩岸間衍生的法律事件時，應優先遵守「臺灣地區與大陸地區人民關係條例」的規定。換句話說，當發生大陸人民想要繼承臺灣地區不動產的情形時，因為這個條例關於不動產繼承問題有特別規定，所以應受上述條例的規範，而不是適用民法的一般繼承原則。二、臺灣地區不動產繼承的原則及方式依照民法第1138條有繼承權的大陸地區人民，原則上可以繼承臺灣地區的遺產（但除了具有在臺長期居留資格的配偶外，其餘繼承人的繼承數額，每人不可以超過新臺幣200萬元）。不過，當遺產中有不動產時會有...
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什麼是時效取得不動產？怎麼判斷已經時效取得不動產？
相對於民法債權的「時效消滅」制度，民法物權針對占有他人的動產、不動產或其餘財產權到達一定期間的情形，設有「時效取得」制度。針對不動產所有權的時效取得，規定在民法第769條與第770條。如果要主張時效取得不動產的所有權，必須符合以下幾個要件：一、占有人以所有的意思占有不動產的占有人主觀上必須具備「所有權人對於自己擁有物品進行支配」的意思。因此，像承租人或使用借貸人，內心並沒有認為自己是所有權人，就不能主張時效取得。二、和平、公然、繼續的占有一定期間占有人必須使用平和（非暴力或要脅）的方式，對於不動產進行...
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優先承購權（二）──土地法第34條之1
關於土地法第104條優先承購權，請見《優先承購權（一）──簡介及土地法第104條》。一、土地法第34條之1優先承購權土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」此規定目的即為促進土地利用，使共有關係簡化。（一）性質為形成權性質，只要享有優先承購權的共有人依本條主張優先承購的權利後，該共有人與出賣人的買賣契約就成立。（二）要件有共有關係、任一或多個共有人出賣應有部分、與非共有人之第三人成立買賣契約、由未出賣應有部分之共有人主張。（...
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都市更新後房地所有權有什麼分配的方式？哪種方式對地主比較有利？
一、何謂都市更新？都市更新是讓老房子透過重建（拆除原有建物，重新建築）、整建（改建或充實設備，例如加裝電梯）、維護（加強管理以保持良好狀態，例如老屋拉皮），或兼採兩種以上方式而翻新的計畫，可以讓房屋符合現代化的社會需求，改善市民的居住環境與景觀，使市容更美麗，提升都市整體的生活品質與機能。二、都市更新重建後的房地所有權分配方式有哪些？都市更新重建後的房地所有權分配，可以區分為協議合建及權利變換2種方式。（一）協議合建是由地主與建商合作，由地主出地、建商出錢，雙方簽訂合建契約，並依照談妥的價值比率...
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土地增值稅（二）——一生一次和一生一屋的優惠稅率
土地增值稅是指土地所有權移轉時（例如買賣、贈與），政府依照土地的漲價倍數，以累進稅率20%、30%、40%的稅率，向出賣人或受贈人課徵。除了一般的稅率，土地增值稅也規定有10%土地增值稅的優惠稅率，但僅針對「自用住宅用地」才有適用，也就是讀者可能曾聽過「一生一次」、「一生一屋」的節稅方式。究竟要分別符合哪些條件才可以適用，以下說明之：（見圖1）圖1「一生一次」、「一生一屋」優惠稅率的條件是什麼？資料來源：張捷誠/繪圖：Yen一、優惠稅率的要件（一）一生一次1.要辦妥戶籍登記土地所有權人或他的配偶、直系親屬，要在這筆...