文章
如何保障租屋權益？——租約公證簡介
一、什麼是租約公證？假設A找到了房客並簽訂租約，A可以持該租約請求公證人就契約中「租約到期必須交還房屋」的條款作成公證書，並且載明「應逕受強制執行」。屆時如果當事人一方不履行契約義務，例如：承租人於租約期滿拒絕交還房屋時，房東A就可以出示公證書向法院聲請強制執行。但是，房東A聲請的強制執行，應符合公證書中的約定內容，而且約定內容不需要經過實質審查就可以確定，才可以聲請強制執行。二、經公證租約可不經法院訴訟直接強制執行（見圖1）圖1租約公證的好處？資料來源：喬正一/繪圖：Yen如上所述，經公證的租約，便形同...
文章
法拍屋（一）──什麼是法拍屋？通常拍賣流程有哪些？
何謂法拍屋，拍賣過程中應注意什麼呢？（見圖1）圖1什麼是法拍屋？法拍的流程？資料來源：張博洋/繪圖：Yen一、法拍屋簡介指依照強制執行法進行拍賣程序而拍賣的房屋。發生原因，通常是債務人欠債而無力償還，而由債權人對債務人名下房屋取得執行名義後，向法院依照強制執行法聲請實行拍賣房屋。二、法拍屋拍賣流程依照強制執行法，通常可分為三階段：（一）查封階段由法院禁止債務人處分特定的財產。為避免債務人利用自己對該特定財產的使用收益權限，做出不利債權人的事情，法院須先剝奪債務人的處分權，以確保強制執行財產的目的。查封...
文章
承租中房子所有權人換人怎麼辦？──所有權移轉不破租賃
圖1承租中的房屋所有權人換人怎麼辦？資料來源：張博洋/繪圖：Yen一、所有權讓與不破租賃簡介（一）民法第425條第1項規定：出租人在於租賃物交付後，承租人占有中，出租人縱將房屋所有權移轉給第三人，原本的租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，承租人可以繼續承租。本條宗旨在於保障承租人，以債權物權化的方式，使承租人原先的租賃契約效力強化為物權效力。（二）又本條文字規範為「所有權讓與第三人」，可認為不論該租賃物以買賣或其他移轉原因而移轉讓與租賃物所有權，皆應認為可適用本條規定。例如：基於贈與而生的所有權移轉也可適用...
文章
違章建築的占有人，可不可以主張時效取得所有權？
這個問題，牽涉到對違章建築與時效取得的理解，說明如下。一、違章建築在法律上的意義違章建築係指沒有經過主管建築機關審查許可並發給建築執照及使用執照，就擅自建造使用，導致無法辦理第一次所有權登記的建築物。違章建築雖然無法辦理第一次所有權登記；不過實務上認為，當違章建築興建完成時，若已具備了構造上及使用上的獨立性，仍屬於民法第66條第1項土地上「定著物」，屬於不動產，可由出資興建的人，原始取得違章建築的所有權。這個情況下，出資興建的人雖然擁有違章建築的所有權，但是因為不能辦理所有權登記，導致他不能合法移...
文章
扣押
圖1新聞上會看到要扣押壞人的東西，那麼扣押是什麼意思呢？資料來源：林意紋/繪圖：Yen一、扣押的意義及目的（見圖1）所謂的扣押是指為保全證據或可得沒收之物，而對該物暫時占有的強制處分。依照刑事訴訟法第133條第1項規定，可為證據或得沒收之物，得扣押之。因此從條文文義中，扣押可分為保全證據的扣押以及保全沒收物的扣押兩類。而保全證據的扣押，目的在於保全證據、避免證據遭到湮滅，可以作為日後追訴時的證據。保全沒收物的扣押，目的則在於保全將來沒收程序的執行。二、扣押的程序（一）令狀因為扣押通常是附隨於搜索而來，且依...
文章
特殊侵權行為（三）──其他特殊侵權行為類型侵權責任
本篇會介紹特殊侵權行為剩下的類型，也就是非人的侵權行為（民法第190條、第191條）以及其他類型（民法第191條之1至第191條之3）。（見圖1）圖1負有特殊侵權責任的人資料來源：林意紋/繪圖：Yen一、非人的侵權行為（一）動物占有人的侵權責任1.條文說明依照民法第190條第1項前段可知，動物占有人要為其所占有的動物的加害行為負損害賠償責任。之所以會有動物占有人的侵權責任的規定，理由在於，動物占有人對於該動物具有相當的管束能力，因此，當該動物損害他人時，本應由動物占有人對被害人負損害賠償責任。而條文中所指的動物占有人，是...
文章
繼承人繼承遺產的最低限度——特留分
一、特留分是什麼（一）特留分的意思與目的所謂的特留分是指，繼承開始時，遺產中應保留給繼承人的一部分，該部分是繼承人的應繼分乘上一定比例計算而來，可以說是最低限度的法定應繼分。遺囑自由處分主義雖然應予維持，但為了避免遺囑人生前將其財產大量贈與他人，又或是在遺囑中大量遺贈與他人，導致其繼承人反而需仰賴其他親屬的扶養，或是接受國家或社會的救濟，因此民法以特留分的制度，來限制遺囑人的遺囑自由處分權。（二）繼承人的特留分1.直系血親卑親屬及配偶（見圖1）被繼承人A與其配偶B育有三子C、D、E，而當A死亡後，其繼承...
文章
租出去的房屋變凶宅怎麼辦（一）：房客在租屋處非自然死亡，房東可以依據哪些規定主張權利？
圖1房客在租屋處非自然死亡，房東可以主張哪些權利？資料來源：喬正一/繪圖：Yen一、房東B對房屋的所有權並未受到侵害（見圖1）（一）B主張侵權行為損害賠償案例中，B起訴主張房客A明知道所承租的房屋不是A自己所有，而且應該知之在房屋內自殺死亡，將使該屋變成凶宅，日後將難以再出租或出售。然而A仍於屋內自殺身亡，顯然已侵害B對房屋的所有權，因此依民法第184條第1項前段，向B的繼承人即父母請求連帶賠償500萬元。（二）法院實務認為凶宅的情況不適用侵權行為但實務上卻有否認B的房屋所有權受到侵害的見解，有法院認為房客A雖然在屋...
文章
什麼是送達？不去領件也會發生送達的效力嗎？法院文書會透過誰送達？
一、什麼是送達？送達的規定在民事訴訟法及行政程序法都有，本文只介紹民事訴訟法的部分。所謂「送達」，是指依照法律規定的方式，將文書送到應受送達人手上，讓他知悉文書的內容。文書在送達後才會發生法律效果，例如：判決書送達後，要開始起算上訴期間、催收保險費的通知書送達後，起算保險契約效力停止的寬限期等，因此，什麼時候才算送達至關重要。二、送達的方法送達的方法分為5種：一般送達、補充送達、寄存送達、留置送達及公示送達，以下說明法律如何規定這幾種送達：（見圖1）圖1法院文書送達的五種方式？資料來源：匿名/繪圖：...
範本
動產抵押契約書
誰會需要這個範本呢？想要將機器、設備、工具、原料、半製品、成品、車輛、農林漁牧產品、牲畜、船舶設定抵押權，向別人借錢的人會需要。動產抵押的基本概念，跟不動產設定抵押權一樣。只是抵押人換成拿動產作為擔保，向人借錢。出借金錢的人會因此成為動產抵押權人。若未來抵押人還不出錢，抵押權人就能夠占有並變賣抵押物，優先拿回金錢。動產抵押是屬於動產擔保交易的一種類型。動產擔保交易，指的是一種動產買賣的特殊方式，目的是希望能夠健全企業的發展、以及金融機構的融資業務，達到促進市場資金流量的目的。範本來源經濟部（n.d....
文章
別人的房屋凸出來占到我的土地，可以拆除嗎？什麼是越界建築？
為了維持良好、穩定的社會秩序，所有權人原則上只能支配自己的所有物，而不能侵害別人的所有權，所以房屋要蓋在自己的土地上，不能蓋一蓋還蓋到別人家的土地。但如果真的遇到有人蓋房子蓋到有一部分凸出來占到自己的土地時，該怎麼處理？這時就要先來了解一下什麼是「越界建築」。一、什麼是越界建築？越界建築，從字面上看來，就是指「跨越界線」跑進隔壁土地的建築。但法律上所指的越界建築並沒有這麼簡單，必須特別注意有無符合以下的條件：（一）必須先符合「建築」的定義既然稱為越界「建築」，越界的部分就必須是「房屋」或「與房屋...
辭典
點交
點交可能依照契約約定、法律規定。契約當事人根據契約約定，一方將房屋清空後交付給另一方。例如：買賣房屋，出賣人將房屋交付給買受人；租賃房屋，承租人在租約到期後，把房屋回復原狀交還給出租人。法院進行強制執行程序拍賣房屋時，接解除債務人占有，將拍定的房屋交付給得標人，也是點交。 延伸閱讀：張博洋（2019），《法拍屋（二）──購買法拍屋應注意事項》。註腳強制執行法第99條1項：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得...
範本
部分時間工作勞工勞動契約參考範本
一、誰會需要這個範本呢？想要僱用兼職人員（法律上稱為「部分工時勞工」）的雇主，和應徵兼職人員的勞工。為了保障兼職、打工勞工的勞動權益，勞動部2014年開始將工作時間比「全部時間工作勞工」縮短的勞工，稱為「部分工時勞工」，並且於2016年訂定了「部分時間工作勞工勞動契約參考範本」、2025年修訂。建議從事部分時間工作的勞工與他的雇主之間，最好可以簽訂一份書面的勞動契約，讓雙方更明確知道彼此的權利義務，此時可參考勞動部這個範本。二、範本的來源部分時間工作勞工勞動契約參考範本，來自勞動部（2025），《部分時間工作勞...
辭典
留置權
圖1留置權資料來源：本辭典內容/繪圖：Yen依照民法第928條，留置權是指債務人如果不依照契約清償債務，債權人可以暫時禁止債務人取走特定物品；若債務人日後仍不清償債務，就可以用這些物品來抵債。留置權可分為一般留置權與特定契約留置權（又有稱為特殊留置權）。一般留置權就是民法第928條以下留置權這章的規定；特定契約留置權則是民法第3編第9章留置權以外的規定，例如在租賃契約中，依照民法第445條規定，不動產出租人因租賃關係的債權，而對承租人放置於不動產內的物品取得保管、占有的留置權；或是依照民法第805條第5項，遺失物的...
文章
什麼是最高限額抵押權？跟一般抵押權有什麼不同？
一、什麼是最高限額抵押權？最高限額抵押權，指的是債務人或是第三人提供不動產作為抵押物，對債務進行擔保，債權人與抵押物的所有人約定，針對債務人現在已存在或是將來當事人可以預見，在一定法律關係內發生的不特定債務，如果債務人最後沒有還清，債權人（同時也是抵押權人）就能夠將抵押的不動產拍賣，並且在雙方所同意設定的最高限額內，對於所賣得的價金可以優先受償。二、跟一般抵押權有什麼不同？最高限額抵押權的特殊之處如下，而與一般抵押權（或稱普通抵押權）有所不同（詳表1）：（一）抵押權可與債權獨立存在在設定一般抵押...
文章
如何申請專利？（上）——誰可以申請專利？
一、什麼是專利？所謂的專利，是指透過向國家申請登記某項發明、新型創作或是設計（以下統稱為「技術」），國家審查核准後會賦予擁有者一個獨占、排他的專有權利，而讓擁有專利權的人在法律所規定的時間之內，可以獨占這個技術，其他人沒有經過擁有專利權人的同意，不可以擅自生產、利用、販賣或進口這個技術。法律上會這樣規定就是為了保護發明、研發這些技術的人的權利，讓發明的人不必擔心他的技術公開之後權益會受損害，這樣發明人才有動力不斷進行創新技術研發，使我們的整體社會環境與經濟發展持續進步成長。專利的類型可以分為下列...
文章
撿到流浪動物可以直接帶回家養嗎？領養前需知道的二三事
本文先從流浪動物的法律上地位切入討論：區分為有飼主和沒有飼主，而有不同的流程。其次，會接著說明實際撿到流浪動物時，如何判斷牠有沒有飼主，以及後續的處理方式。（見圖1）圖1撿到流浪動物可以直接帶回家養嗎？資料來源：饒菲/繪圖：Yen一、流浪動物有沒有飼主，法律地位結果大不同流浪動物通常可能會有下列兩種情形：（一）流浪動物有飼主，是「別人不慎遺失的寵物」1.有飼主的流浪動物是民法的「遺失物」儘管犬貓等動物在現代社會中被視為家庭成員，是許多人精神上的寄託，但依照現行法律和法院多數見解，動物在法律上的地位是屬於...
文章
什麼是既成道路（巷道）（三）？——建管實務上「現有巷道」與「既成道路（巷道）」的異同
一、各直轄市、縣（市）認定現有巷道的標準我們在第二篇討論了「既成道路（巷道）」的定義，但如果是「現有巷道」在建築法或建築設計規則中沒有定義，而是授權地方政府在自治條例或自治規則中訂定。筆者在系列第一篇就提及，現行各地方政府的建管實務認定現有巷道時，是把司法院釋字第400號解釋所指的「既成道路」包含進去，所以現有巷道中會有屬於既成道路（巷道）跟不屬於的。依照學者的彙整歸納，符合以下其中一種情形，就可能會被地方政府認定為現有巷道：（一）供公眾通行，具有公用地役關係的巷道。（二）於特定時間以前，曾指定建...
文章
搜索扣押時可以搜多細？什麼是一目瞭然法則？
圖1搜索、扣押的注意事項資料來源：紀澄杰/繪圖：Yen一、搜索可以搜多細？（見圖1）搜索是一種干預人民隱私權的強制處分，我國刑事訴訟法採相對法官保留原則，原則上要先由法院發搜索票，票上載明搜索的對象與範圍，此時可以搜多細，就依照搜索票的記載判斷。而在例外不用搜索票的無令狀搜索情況下，則根據搜索目的不同，而有不同的界線。二、有令狀搜索的範圍在有搜索票的情況下，搜索票上應記載應搜索的被告、犯罪嫌疑人或應扣押的物品，以及應加搜索的處所、身體、物件或電磁紀錄；也就是要找什麼東西（搜索對象）以及哪裡是可以找的地...
文章
查封房屋時冒出假房客，該怎麼辦？
一、D可以向B跟C主張出租的管理行為不合法（一）共有物出租要經過多數決因為D為繼承人之一，在完成遺產分割前，會和其他繼承人處於公同共有遺產的狀態。在公同共有物的法律關係下，如果要管理共有物，也就是改良、保存跟利用共有物，須經過共有人多數決同意。而出租共有房屋就是一種管理共有物的方式。（二）管理必須出於為全體共有人管理的意思共有人雖然可以用多數決的方式管理共有物，表面上共有人3個人裡B和C已經有2個人、潛在應有部分合計2/3，兩者都過半，好像可以不管D，直接用多數決將共有的房子出租給E。但是有實務見解認為，管...