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經出租人同意轉租給第三人,嗣後出租人賣屋給他人,轉租契約歸屬誰之間

匿名(進階會員)
房子‧土地‧鄰居房屋租賃 ‧ 2020-01-18 10:21

甲出租自己之房屋給乙,乙徵得甲同意將屋轉租給丙,嗣後甲將該屋賣給丁,請問這時候轉租契約歸屬誰與誰之間呢?


摘要︰
  本題擬問轉租契約的當事人,惟似無必須以「轉租」一詞,稱呼原租賃關係以外所生之他租賃關係。另探究該題所欲問者,乃丙是否有使用丁房屋的正當權源,因此,本題將討論︰一、丙、丁間是否存有租賃關係,以便丙得以使用丁之房屋;二、若無,則丙尚得基於何種關係,合法使用丁之房屋。
 
丙、丁間不存在租賃關係,但丙得基於占有連鎖,使用丁之房屋︰
最初,甲將其所有的房屋租給乙使用,是租賃契約存在於甲、乙之間。
乙經甲之同意,合法轉租於丙(民法第443條[1]),是丙得合法使用甲之房屋。有疑問的是,丙得以合法使用該屋,的法律上原因為何?
占有連鎖說︰甲將房屋租給乙使用,乙經過甲之同意將該屋另租給丙使用,則甲、丙間雖無契約關係,但基於「(1)甲、乙間租賃契約,(2)乙經甲之同意轉租,(3)乙、丙間之租賃契約」(學說稱之︰占有連鎖[2]),因此,丙占有甲之房屋,具有法律上原因。
 
是否為債權讓與?
所謂債權讓與,指得是債權人將其對於債務人之權利,移轉於第三人,使第三人成為債權人而言(民法第294條[3])。如果合法轉租的法律效果是一種債權讓與,那麼就會形成︰承租人將其對於租賃物的使用、收益之權,讓與給第三人,使第三人合法取得租賃契約上承租人的地位,而承租人將喪失使用、收益租賃物之權利。
以本案例而言,從形式上來看,或許真可以為丙就是取得了乙承租人的地位,而在甲的房屋上使用、收益,但事實並非如此。依照民法第444條[4]之規定,經過合法轉租後,承租人與出租人的租賃關係,仍繼續存在。
由該條可知,轉租的效力,應該是占有連鎖,而非債權讓與。因此,乙將房屋轉租給丙後,甲、乙間租賃契約繼續存在,乙、丙間另成立一租賃關係。
甲將房屋出賣給丁,基於「所有權移轉不破租賃」(民法第425條[5])之規定,乙、丁間成立租賃關係︰
所有權移轉不破租賃原則,指得是出租人已經把物交給承租人使用、收益,但出租人將該物所有權讓與第三人,則原本的租賃契約當事人,從原本出租人與承租人,轉變為第三人與承租人,即該第三人取得租賃契約中承租人的地位。學界又稱「買賣不破租賃原則」[6]
本件,甲將該屋移轉所有權於丁,丁繼受甲之出租人地位,是乙、丁間有一租賃關係。
末,乙、丁成立一租賃契約,乙、丙成立一租賃契約,乙經丁的同意合法轉租[7],是丁、乙、丙間成立占有連鎖。故丁、丙間雖無契約關係,丙亦得合法占有該屋而為使用、收益。

註腳

  1.   民法第 443 條
    承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。
    承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。
  2.   所謂的占有連鎖,是基於一系列合法的占有關係(例如,甲借給乙,乙經過甲同意,再借給丙),而使得取得標的物占有之人,對於原權利人具有占有本權,避免構成無權占有。此種關係,如甲、丙間雖無契約關係,但基於占有連鎖,得使丙取得占有本權,被認為是一種「債之相對性」(即基於契約關係,才有相應的權利與義務)的例外。
  3.   民法第 294 條︰
    債權人得將債權讓與於第三人。但左列債權,不在此限:
    一、依債權之性質,不得讓與者。
    二、依當事人之特約,不得讓與者。
    三、債權禁止扣押者。
    前項第二款不得讓與之特約,不得以之對抗善意第三人。
  4.   民法第 444 條
    承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。
    因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。
  5.   民法第 425 條
    出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
    前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。
  6.   依照民法第425條之文義,並非僅適用於出租人將該物出賣的情形,而是包括任何使得所有權發生移轉的行為,因此,贈與、互易、繼承、設定抵押權後遭拍賣,都有本條之適用。因此,稱呼本條為買賣不破租賃將至誤會,應稱作所有權移轉不破租賃。
  7.   房屋所有人甲同意乙進行轉租,是甲將該屋移轉於丁後,丁是否繼受「甲對乙所為之同意」,本文採肯定見解。蓋合法轉租之同意,如同附著在出租人與承租人間租賃契約的附款,是後手丁承繼該租賃關係,即亦承繼該附款。
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