給答案

所有權不破租賃,新房東怎麼簽租賃契約?


民法第425條第1項有說到:出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

想知道一般市場上怎麼處理租賃契約呢?
原房客會和新房東重新簽約嗎?內容比照原本就契約?
或是可以在原本契約上加註「O年O月O日房屋所有權由A移轉給B,B慨括承受A的權利義務」,並由新舊屋主、房客一起在加註處簽名?


可以不必重新簽約,原契約依法由新房東承受
民法第425條的規定是為了保障相對弱勢的承租人權益,如果符合「在承租人能在承租使用的期間,出租人將房屋所有權讓與給其他人」的情形,雖然租賃契約應該只對承租人及出租人有效力,但法律為了保護承租人的權利,例外的使新房東成為租賃關係的當事人[1]

也就是說,其實不必另外簽訂一份新契約,且原本的契約上就算沒有加註「○年○月○日房屋所有權由A移轉給B,B概括承受A的權利義務」等文字,在原租約剩下的租屋期間內,依法會直接由新房東承受原先舊房東和承租人的契約,新房東不能自行終止或更改原先的契約[2]
需要特別注意的例外情形
為了避免買賣不破租賃的規定被濫用(像是:為了防止房屋被拍賣,故意與他人訂立不實的租賃契約),法律有特別規定不適用民法425條的例外情形:
租賃契約沒有經過公證,且約定的租屋期限超過5年
為了避免有心人士利用買賣不破租賃的規定,虛偽地與他人訂立了長期的租賃契約,破壞市場秩序,只要是超過5年的租約,要透過公證程序來確保當事人間的權利義務合法明確。因此,沒有經過公證且超過5年的租賃契約不適用民法第425條買賣不破租賃的規定[3]
租賃契約沒有經過公證,且沒有訂期限
不定期的租賃契約同樣也會有長期租賃契約的問題發生,因此,沒有經過公證且不定期的租賃契約同樣也不適用民法第425條的規定。需要注意的是,超過1年的租賃契約都要以書面契約的方式簽訂,如果沒有以書面簽訂契約的話,也會被視為不定期的租賃契約[4]
房屋所有權移轉後,押金該找誰要?
實務上,承租人與出租人中常常會有押金(押租金)的約定。但法院認為押租金的約定並不包含在租賃契約內,也就是沒有買賣不破租賃的適用[5]。且押租金不是只需要口頭或書面約定即可,因為是要物契約,除了約定外,還需要將押金交給對方後,押金約定才會有法律效力。如果房屋的所有權移轉時,舊房東有將押金交給新房東的話,承租人在結束租賃關係後,自然是找新房東要回押金;但如果舊房東沒有將押金交給新房東的話,實務上大多認為在結束租賃關係的時候,承租人要回押金的對象便是舊房東[6]

為了避免在結束租賃關係時,找誰要回押金有爭議,當房東換人時,最好在原先的契約上加註契約到期後,押金應由新房東或舊房東返還,減少爭議的發生。

延伸閱讀:
張博洋(2021),《承租中房子所有權人換人怎麼辦?──所有權移轉不破租賃》,
匿名(2020),《租約經公證之效力》。

註腳

  1.   民法第425條第1項:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」
  2.   最高法院41年台上字第1100號民事判例:「按出租人於租賃物交付後,將其所有權讓與第三人時,依民法第四百二十五條之規定,其租賃契約既對於受讓人繼續存在,受讓人即當然繼承出租人行使或負擔租賃契約所生之權利或義務,出租人不得更行終止契約請求承租人返還租賃物。」
  3.   民法第425條第2項:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」
  4.   民法第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」
  5.   最高法院65年台上字第156號民事判例:「……第按民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約,係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言,若因擔保承租人之債務而授受押租金,則為別一契約,並不包括在內。」
  6.   最高法院65年台上字第156號民事判例:「……但押租金契約為要物契約,以金錢之交付為其成立要件,押租金債權之移轉,自亦須交付金錢,始生效力,此與債權移轉時,為其擔保之動產質權非移轉物之占有,不生移轉效力者無異,出租人未將押租金交付受讓人時,受讓人既未受押租金債權之移轉,對於承租人自不負返還押租金之義務。」
3  
送出 取消