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租屋處隔壁住戶屢次在半夜吵鬧、違反生活公約,可以請房東把他趕走嗎?


在租屋處同樓層的隔壁住戶,會在半夜的時候打電動、唱歌、彈吉他,隔音已經不是很好了,這樣完全沒辦法睡覺。而且房東在入住的時候都有給我們看過生活公約,明明晚上11點之後就應該戴耳機、不發出噪音,對於這種違反生活公約的人,可以請房東提早解約把他趕走嗎?


生活公約對房客有效嗎?
因為問題中提到了房東與房客之間的生活公約,首先就先討論生活公約要怎麼樣才會對房客生效。
既然租賃契約是存在於房東與房客之間的法律關係,契約的內容對於契約雙方都有拘束力。那麼如果房東希望生活公約的內容對房客產生拘束力,就必須把生活公約的內容寫進租賃契約裡,或甚至是把整份生活公約作為契約的附件,並且要在簽約時充分告知房客生活公約的內容。
房客違反生活公約時,房東可以要求違約房客搬走嗎?
在生活公約構成契約內容的前提之下,如果有約定違約金,那麼房東可以向違規吵鬧的房客要求給付一定金額的違約金。但如果是房東要提前終止租賃契約、要求違規的房客搬走,則需要注意以下事項:
房東必須先阻止違規房客的行為[1]
當房客有違反的情形時,民法規定房東還是要先阻止房客,例如先以訊息、公告通知這位房客不要再在深夜吵鬧,而當房客不聽勸阻繼續違約時,房東才能終止租約。
房東必須於終止前30日提前通知房客
出租供居住用的房屋,如果因為房客違反生活公約而提前終止租約,依照租賃住宅市場發展及管理條例的規定,雖然房客有違約的情況,但考量到房客可能居於劣勢,為了保障房客居住的權益,必須在終止前30日提前通知房客[2]
房東必須附上相關事證,以書面通知房客
同樣地,為了保障承租人居住權益,租賃住宅市場發展及管理條例不僅要求房東要提前通知房客,還必須要用書面附上相關證明。實務上,大多會透過存證信函通知對方、保留證據,以避免後續爭議。

所以,如果隔壁住戶持續違反生活公約而干擾居住安寧,而生活公約又有寫到契約裡面、對房客有拘束力的話,可以建議房東採以上途徑提前終止租約。

延伸閱讀:
王綱(2021),《房客違反內部的生活公約或公寓大廈的規約時,房東可以終止租約嗎?》。
黃蓮瑛、梁九允(2021),《鄰居的卡拉OK、打麻將等日常生活噪音,該怎麼辦?——近鄰噪音的處理方式》。

註腳

  1.   民法第438條:「
    I 承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。
    II 承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。」
  2.   租賃住宅市場發展及管理條例第10條:「
    I 租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:
    一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。
    二、承租人遲付租金或費用,達二個月之租額,經催告仍拒繳。
    三、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。
    四、出租人為重新建築而必要收回。
    五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
    II 出租人依前項規定提前終止租賃契約者,應依下列規定期限,檢附相關事證,以書面通知承租人:
    一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者,於終止前三十日。
    二、依前項第四款規定終止者,於終止前三個月。」
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