給答案

關於違章建築與占有


A住的房子是違章建築,有一天B來A說可否來借住,因為B之前的房子租約到期,也未續租,A也同意了,但因工作關係,A即將搬到國外,也已告知B,出國後B仍居住在那間房子持續了20年,就在去年B把房子賣給C,而A突然回來,主張房子的歸屬於他,請問A有任何救濟途徑嗎?謝謝


由於違章建築本身並無法作為所有權第一次登記的對象,因此即使B和平、公然、繼續占有20年而符合時效取得要件[1],仍然無法向地政機關請求登記,故B不是該屋的所有權人,仍然歸A所有。

因此,B將A的房屋出賣給C,構成無權處分,A可以依照民法第118條[2]拒絕承認,而使B移轉房子的物權行為失去效力。至於可不可以使用民法第767條[3]作為法律基礎而主張?法院實務似乎是偏向否定[4]
然而違章建築仍屬於民法第66條第1項土地上「定著物」,屬於不動產,可由出資興建的人,原始取得所有權。法院也認為[5]仍然有事實上處分權,屬於值得保護的「權利」,可以用民法184條來排除侵害。

延伸閱讀請參考法律百科文章:〈違章建築的占有人,可不可以主張時效取得所有權?

註腳

  1.   民法第769條:「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」
  2.   民法第118條第1項:「無權利人就權利標的物所為之處分,經有權利人之承認始生效力。」
  3.   民法第767條第1項:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。 」
  4.   最高法院95年度台上字94號民事判決參照。
  5.   最高法院106年度台上字187號民事判決參照。
0  
送出 取消