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租屋時,房客違約會被扣押金,若是房東違約,有任何罰則嗎?


租屋時,簽約兩年,繳押金兩個月,房東表示若房客未滿兩年退租要扣押金兩個月。
想請問若未滿兩年,房東決定調漲租金或要求房客搬離(其他人開較高的價格要承租),
相較於房客違約會被扣押金,對於房東有任何罰則嗎?
另外想詢問,房東可以規定房客只能住幾人嗎?
租約沒到法院公證的話,是否具有效力?


房東違約時,房客該怎麼辦?
依據民法上「契約嚴守原則[1]」,除非雙方有另外有「調漲租金」或「提前終止」的條款,否則房東不可以在契約期滿前,任意調漲房租或請求搬離,因此您可以拒絕房東不合理的要求,依照原本的契約走即可。如果房東採取強制措施,例如換鎖或是請搬家工人將您的物品搬離,則可能構成刑法上侵入住居罪[2],此時您可以向檢警機關報案來尋求救濟。
房東可不可以規定房客只能住幾人?
可以。房東是房子的所有人,他當然可以安排房子想要給幾個人住[3]。並且依照契約自由原則,只要房客同意房東「限制人數」的條款並且簽約,房客當然必須遵守[4]

租約沒到法院公證,是否具有效力?
租賃契約屬於不要式契約,原則上只要雙方達成意思表示合致[5]即可。至於會產生公證的問題,則是如果簽訂租約超過5年或者未定期限,才會去公證,使得房客可以確保租屋權益,不會因為房東將房屋賣給別人而受影響[6]。(此即「所有權移轉不破租賃原則」。)

註腳

  1.   最高法院19年上字第985號民事判例:「當事人間合法締結之契約,雙方均應受其拘束,除兩造同意或有解除原因 發生外,不容一造任意反悔請求解約。」此即「契約嚴守原則」。
  2.   刑法第306條第1項:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」相關判決請參考臺北地方法院107年度審簡字第2144號刑事判決
  3.   民法第765條:「所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。」
  4.   同註1。
  5.   民法第153條第1項:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」民法第421條第1項:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」
  6.   民法第425條:「
    I 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
    II 前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」
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