有土斯有財？什麼是「囤房稅」？哪些人會被課徵囤房稅？

一、什麼是「囤房稅」？

所謂「囤房稅」並不是在「房屋稅」之外，新增一個新的課稅名目，而是依據房屋稅條例第5條^[1]，針對不同用途房屋，採取不同稅率，來課徵房屋稅的一種制度設計。

「囤房稅」制度的目的，在於降低單一個人或特定少數人集中持有多間房屋的情形，藉由提高持有多屋的成本，減少長期持有或閒置房屋的誘因，希望促使空屋釋出、回到租屋或居住市場，來改善住宅資源的分配不均。

因此，當屋主名下除了自住的房屋，還另外持有一定數量的房屋，就會因為持有戶數較多，而適用較高的房屋稅率。隨著持有的房屋數量增加，房屋稅也會跟著提高。

二、「囤房稅」制度

要理解「囤房稅」如何適用，首先必須理解房屋的用途，因為不同用途，會直接影響適用的稅率。

（一）房屋的「用途」分類

1. 住家用^[2]

（1）自住

無出租^[3]；無營業^[4]；本人、配偶或直系親屬設籍；本人、配偶及未成年子女全國合計不超過3戶^[5]。

（2）非自住

其他非自住住家用房屋。

2. 非住家用

（1）營業用

如作為工廠、店面、辦公室。

（2）非營業用

其他非營業非住家用房屋^[6]。

3.

如果房屋同時作「住家用」與「非住家用」的情況，是以實際使用面積分別依住家用或非住家用稅率課稅，但非住家用部分的課稅面積至少須達全部面積的1／6。

4.

違建也需要依照房屋用途負擔房屋稅^[7]。

（二）稅率

法律會先訂定法定稅率的區間，地方政府則有義務在區間內訂定各自的稅率^[8]。目前法定稅率的區間如下：

表1：法定稅率

房屋用途				法定稅率
				下限	上限
住家用	自住	全國不超過3戶		1.2%
		全國單一自住房屋且房屋現值在一定金額以下		1.0%
	非自住	其他非自住住家用房屋		2%	4.8%
		出租申報租賃所得達租金標準；繼承取得共有房屋		1.5%	2.4%
		建商餘屋	2年內	2%	3.6%
			超過2年	2%	4.8%
非住家用	營業用			3%	5%
	非營業用（如：供人民團體使用）			1.5%	2.5%

1. 原則：戶數計算採取「全國歸戶」，稅率採取「差別稅率」與「全數累進稅率」

（1）全國歸戶

全國持有的房屋數量應合併計算^[9]。

（2）差別稅率

也就是依據房屋用途、持有戶數，適用不同稅率。

（3）全數累進稅率

ㄧ旦持有戶數達到較高稅率級距，名下「每一間」房屋都會用最高稅率課稅。

 

具體的「級距劃分」與「稅率高低」，是由地方政府在法定區間內自行決定，因此不同縣市的課稅力道可能不同。

例如：C在全國持有3戶住家用非自住房屋，分布在3個縣市，但因為「全國歸戶」下，總計持有3戶，因此會以3戶來認定適用的稅率。

表2：C的房屋稅稅率

房屋所在地	持有戶數	縣市自訂的「3戶等級」稅率[10]	最終適用稅率
基隆市	1戶	基隆市為3.2%	2.6%提升為3.2%（1戶也拉高）
新竹縣	1戶	新竹縣為3.2%	2.6%提升為3.2%（1戶也拉高）
嘉義縣	1戶	嘉義縣為3.2%	2.6%提升為3.2%（1戶也拉高）

2. 例外：稅率優惠與特殊對象

（1）全國單一自住

如果本人、配偶及未成年子女，在全國僅持有1戶自住住家用房屋，且房屋現值在一定金額以下^[11]，稅率從2％降低為1％。

（2）鼓勵出租、體諒非自願持有房屋

若將房屋出租且申報租賃所得達標，或為繼承取得的共有房屋，適用較優惠的稅率。

（3）鼓勵建商加速銷售空屋

將建商持有超過2年以上的空屋提升法定稅率。

（4）住家用房屋現值新臺幣10萬元以下免稅

僅限自然人，且全國以3戶為限。

（三）房屋稅計算方式

房屋課稅現值^[12] x 稅率＝房屋稅應納稅額^[13]

三、結論

回到開頭A的困惑，現在我們可以透過法律的視角幫他找到答案，並提供自救的方法：

1. 臺北自住卻被課重稅？因為A忘了「設籍」，只要在下一年度房屋稅開徵40日前遷入戶籍，下一年度就能適用較低的稅率。
2. 基隆稅負跟著漲？因為「全國歸戶」讓A跨縣市的房產數量被合併計算，導致基隆老屋一起跳級課稅。
3. 稅率比B高？因為「地域差異」，基隆的稅率和級距定得比B所在的連江更嚴格。