「公益出租人」有哪些稅賦優惠？如何申請？該注意什麼？

政府提供總額300億元、估計50萬戶受惠的租金補貼專案於2022年7月1日起至8月底開放申請^[1]。為了提升房屋^[2]所有權人將未使用的住宅出租給經濟或社會弱勢者的意願，政府也對房東釋出利多，只要願意將房屋出租給領有政府租金補貼者，房東即成為「公益出租人」^[3]享有稅賦優惠。

究竟成為「公益出租人」有什麼具體好處？需要特別注意什麼嗎？

一、公益出租人享有的三大稅賦優惠（見圖1）

（一）綜合所得稅：每屋每月最高1萬5千元的租賃所得免稅額

依住宅法第15條規定^[4]，將房屋出租給領有政府租金補貼的房客，每屋每月租金收入享有最高新臺幣（下同）1萬5千元的免稅額。換言之，若每月租金收入在1萬5千元以下，房東租金收入可全部免繳租賃所得稅；若月租金超過1萬5千元，僅需就超過1萬5千元的部分，按房東的綜合所得稅稅率繳納租賃所得稅。

應注意的是，每月上限1萬5千元的租金免稅額，是以戶政機關編釘的門牌號碼作為補助單位^[5]，如果是透天房屋，分層出租給不同人，雖然簽了好幾個租約，但因為門牌號碼只有1個，每月租金免稅額上限仍為1萬5千元^[6]。如果房東名下有多筆房屋（不同門牌號碼），都作公益出租，則每屋每月均可享有上限1萬5千元的租金免稅額。

（二）房屋稅：稅率比照自用住宅

一般出租住宅的房屋稅稅率在房屋現值的1.5％至3.6％間，各地方政府可以按所有權人持有的戶數多寡自訂差別稅率。但房屋稅條例第5條第1項規定^[7]，公益出租房屋比照自用住宅，均為房屋現值的1.2％。

以臺中市為例，臺中市政府為抑制囤房，於2022年7月1日將「非自住住家用房屋」的房屋稅率，從原本的1.5％調高到2.4％至3.6％^[8]。相比之下，同樣是出租房屋，公益出租的房屋稅率只有1.2％，是一般出租房屋稅的1／2或1／3。

（三）地價稅：稅率比照自用住宅用地

一般而言，自用住宅用地的地價稅稅率為2‰^[9]，若住宅不是自用，則依土地價值有10‰至55‰的累進稅率^[10]。但住宅法第16條^[11]明定，對於公益出租房屋，各地方政府可以按自用住宅地價稅率課徵，並自訂優惠的範圍及期限等。

以臺中市為例^[12]，公益出租房屋的地價稅按自用住宅用地稅率課徵，即2‰；一般出租房屋的地價稅率則最少為10‰，公益出租至少可節省5倍的地價稅。

二、公益出租人如何申請稅賦優惠？

（一）綜合所得稅、房屋稅：無需申請就享有優惠

在綜合所得稅的部分，因房客領有政府租金補貼，地方政府已有租賃雙方資料，即直接認定房東為公益出租人，並主動提供公益出租人清冊給國稅局。房東每年申報租賃所得稅時，若選擇網路申報，所得格式勾選符合住宅法第15條，租賃所得稅即可享減免優惠，不用再提供佐證資料，申報完成後，國稅局會再比對內政部營建署或地方政府提供的資料，查核是否屬實^[13]。

房屋稅部分，房東亦無須提出申請，地方政府會提供資料給地方稅務機關^[14]，以臺中市為例，臺中市政府地方稅務局會直接以臺中市政府提供的公益出租人清冊，以自用住宅稅率課徵房屋稅。

（二）地價稅：須主動申請

至於地價稅的部分，則需要房東主動向地方稅務局提出申請，才能適用自用住宅用地稅率。房東要記得於地價稅開徵日40天前（即9月22日前）提出申請，當年度地價稅才能享優惠^[15]。

三、想成為公益出租人，須特別注意

（一）租約的出租人必須是房屋所有權人，才能享稅賦優惠^[16]

房屋所有權人必須是租賃契約上的出租人。如果丈夫名下房產，以妻子名義出租，或者爸爸名下房產，以兒子名義出租，均無法享有公益出租人的稅賦優惠。另外，共有房屋出租時，應以全體共有人列名為租賃契約上的出租人，未列名的共有人不能享有公益出租人的稅賦優惠。

（二）租賃所得稅及地價稅的優惠期限至2027年1月12日

依住宅法第15條及16條及行政院行政發布的命令，公益出租人享有的租賃所得稅及地價稅稅賦優惠期限自2022年1月13日起至2027年1月12日為期5年，行政院得於期限屆至前半年視情況延長，延長不以一次為限^[17]。至於房屋稅優惠，法源依據為房屋稅條例並非住宅法，房屋稅條例並無定期限。

（三）如果成為公益出租人，會被追稅嗎？

房東或許擔心一旦成為公益出租人被政府掌握租賃雙方資料，以前未合法報稅的租賃所得會被追稅^[18]，不過據報導，財政部與內政部已有默契，公益出租人資料不會作為查稅依據^[19]，營建署也有澄清^[20]。又依內政部「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，房東不得禁止承租人申報租賃費用支出^[21]，且房東依法有按時申報繳納租賃所得稅的納稅義務，成為公益出租人享合法節稅亦可協助弱勢族群安心居住，應是美事一樁。