抵押權該如何行使？抵押權會如何消滅？多久會消滅？

一、倘若A超過清償日皆未還款，C要如何行使抵押權才能拿回借款呢？

（一）可以向法院聲請拍賣抵押物

設定不動產抵押^[1]是常見於像是買賣、借款等交易市場中，作為擔保一定付款、還錢或履行承諾的方式，在案例中C借錢給A，其為了避免A日後無法還款，因此要求A將其名下的房地，讓C設定抵押，若A到還款日皆未還款，C就可以向法院聲請拍賣抵押物，也就是拍賣這筆房地，然後從拍賣獲得的錢中拿回借款^[2]。

此種方式，因為讓C獲得保障，減少C將來拿不回借款的可能，所以也提高了C願意借款給A的意願。而此種情況，在購買房屋時也常發生，當買方向銀行申請房貸時，也會提供要買的房地讓銀行設定抵押，讓銀行得到擔保，避免買方之後繳不出房貸，銀行卻也拿不回貸款的窘境。

（二）向法院聲請拍賣抵押物的流程

而在案例中，因為A到還款日都還沒還款，但好險C之前有對A的房地設定抵押，所以C有權利透過拍賣A的房地來拿回借款，而此流程主要分為兩個階段：

1. 第一階段：向法院聲請拍賣抵押物

C向A房產所在地^[3]的法院聲請拍賣A的房產，聲請時除提出「聲請裁定拍賣抵押物狀」^[4]外，還必須備齊相關抵押權證明文件（例如：抵押權設定契約書、他項權利證明書、抵押物的登記謄本）及債權證明文件（例如：借據、本票、收據等^[5]）。經法院審查無任何問題後，法院將核發「准許拍賣抵押物裁定^[6]」及「確定證明書^[7]」。

2.第二階段：向法院聲請強制執行

C收到「准許拍賣抵押物裁定」及「確定證明書」後，便可以準備「民事聲請強制執行狀^[8]」，連同抵押權證明文件、債權證明文件、准許拍賣抵押物裁定及確定證明書^[9]，再次向房產所在地^[10]的法院聲請強制執行；法院會依序進行查封、鑑價及拍賣^[11]，最後就會將拍賣所得的錢分配給C^[12]。

二、若C很久都沒有使用抵押權，抵押權可能會消滅

（一）抵押權會在債權的時效消滅後5年間因不行使而消滅

即使C有設定抵押權，但當C有權利可以採取行動時，例如可以要求A還款或聲請拍賣抵押物，C卻不曾積極努力的去行動，這種情況反而會有害法律的安定，因為若抵押權一直存續在房地上面，會讓房地在市場上難以交易、轉手，反不利於市場交易的運作，所以民法第880條規定^[13]，抵押權擔保的債權時效如果已經消滅，則抵押權人於債權時效消滅後的5年間，若不主張其抵押權的話，這個抵押權便也會消滅。

（二）抵押權消滅的舉例說明

而如此艱深拗口之規定，究竟要如何理解，筆者在此以案例事實^[14]作說明：

假設C是在1981年3月24日與A簽訂借貸契約並將借款新臺幣（以下同）80萬元交給A，雙方約定還款日期為1981年9月23日，並在A的房產上設定抵押權，然遲至今日A皆未還款，但在這期間，C不僅沒有要求A還款，也沒有向法院聲請拍賣抵押物。此時依據民法第880條，A可以主張抵押權已在2001年9月23日消滅，而其計算方式是什麼呢？

1. 還款日期是1981年9月23日。
2. 加上15年的借貸債權消滅時效^[15]，也就是在1996年9月23日債權時效會消滅。
3. 再加上民法第880條^[16]所規定的5年除斥期間，便可得出抵押權消滅的時間點是2001年9月23日。

當然抵押權不會自己就消失，A必須自行向法院以民法第767條^[17]提出請求塗銷抵押權的訴訟，然後於獲得勝訴判決並取得確定證明書後^[18]，再以此向地政事務所申請塗銷^[19]，抵押權在法律上才算是正式消滅。

三、受抵押權影響的B銀行，可以採取什麼樣的策略呢？

（一）抵押權必須依附在債權上才能存在

抵押權有一個很重要的特性，就是它必須依附在一個債權上才能存在，也就是說若從一開始就根本沒有債權債務的關係，或是債務已經被還清，抵押權就不會存在。

（二）倘若B銀行經審慎評估，有相當理由認為C根本沒有借款80萬給A，B銀行可以提起「確認抵押權不存在之訴」

因此， B銀行能夠將A與C列為被告，向法院提起訴訟，請求法院確認A房地上的抵押權是不存在的，也就是所謂的「確認抵押權不存在之訴」^[20]。

而在這種類型的訴訟中，通常讀者最大的疑問在於，誰要負責舉證？究竟是由B銀行來證明借貸這件事不存在？還是由A與C來證明借貸這件事存在？依據民事訴訟法第277條^[21]規定以及最高法院判決意旨^[22]，在請求法院確認抵押權不存在的訴訟中，必須由被告負責舉證，也就是由A與C來證明借貸關係存在，而非由B銀行來證明借貸關係不存在。