頂樓平台加蓋建物錯了嗎？

一、頂樓平台由誰所有？

在坊間，我們時常聽聞什麼最高樓層的所有權人自始有權單獨擁有頂樓平台，甚至還以此作為出售最高樓層的推銷手段。

但此說法實與法律的規定有所違背，因為依據民法第799條第1項之規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」而頂樓平台就是屬於這裡所的建築物之共同部分；此外，最高法院111年度台上字第364號民事判決中也有如下的說明：「…而大樓之屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，應推定為大樓各區分所有人之共有。」因此，從所有權的角度來看，頂樓平台不單獨屬於最高樓層的所有權人，而是由全體住戶共有，亦即案例中的A、B、C與D。

二、Ｅ建設公司與全體買受人在1979年訂立的買賣契約中約定，頂樓平台由4樓所有權人管理，是否有效？

關於頂樓平台的管理，我們不僅必須注意到「民法」的規定外，亦必須關注到「公寓大廈管理條例」的規定，因為「公寓大廈管理條例」的制定，就是立法者發現「民法」的規定實無法完全處理公寓大廈此類不動產的爭議。

公寓大廈管理條例第7條有如此之規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。…」然此規定似與民法第820條第1項：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」有所衝突，因為前者是規定頂樓平台不能獨立出來讓他人管理使用，但後者的規定是只要經多數決，就可以決定讓他人管理使用。

就此法律適用的爭議，立法者以「公寓大廈管理條例」公佈的時間點（即1995年6月28日）進行切分，在該時間點以前，頂樓平台能夠以民法第820條第1項成立「分管契約」，但在該時間點之後，則必須遵守公寓大廈管理條例第7條之規定，頂樓平台不得獨立使用供做專有部分^[1]。因此E建設公司在1979年與全體買受人訂立的買賣契約中，約定頂樓平台由4樓所有權人管理，是成立且有效的。

三、Ｄ是否有權管理頂樓平台？

此時讀者可能會質疑，Ｃ以及D皆非1979年當時的買受人，而是經轉手取得產權，基於債之相對性，不應該受1979年買賣契約中的分管約定所限制吧！

可是司法實務認為，基於維持法律秩序的安定性，就某些狀況是可能發生「債權物權化」的法律效果，最高法院104年台上字第463號判決意旨有如此之說明：「…又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。…」因此Ｃ有可能必須受1979年買賣契約中的分管約定所限制。

四、倘若1979年的買賣契約中沒有分管約定，Ｄ是否有權管理頂樓平台？

那如果一開始買賣契約中就沒有分管約定，D是否有權管理頂樓平台？一般人最常在法院看見的抗辯是：「其他住戶都知道我在使用，而且使用很久了，都沒有反對！因此我們之間有一個『默示』的分管契約存在！」也就是說，雖然我們沒有明確地表示，但大家都心照不宣的承認有此分管契約的存在，所以其他住戶應該遵守這個分管契約。

而針對這個爭議，司法實務並未否定默示分管契約存在的可能性，但必須看個案，不可一概而論^[2]。有判決表示單純的沉默，不代表默示的意思表示^[3]；但近年來有見解則是認為：「…又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，如該受讓人知悉或可得而知有分管契約，自應受該分管契約之約束。…」^[4]因此即使一開始在1979年的買賣契約中沒有分管約定，D仍然有可能透過默示的分管契約管理頂樓平台。

五、Ｄ是否有權在頂樓平台加蓋？

但管理不代表可以隨意的加蓋建物，因為頂樓平台的設置目的及用途是作為火災之避難場及設置水電錶、電梯之機械室、蓄水設備、避雷針、共同天線等公共設施^[5]，所以如果住戶於頂樓平台加蓋建物，影響公寓大廈之景觀及住戶之安全，而達到變更頂樓平台之用途及設置目的，就不是合法，所以此爭議必須視個案而定，這個部分是規定在公寓大廈管理條例第9條^[6]。