轉租與分租是什麼意思？如果是不合法轉租，原本的出租人可以主張什麼權利？

一、什麼是轉租、分租

日常上常聽到轉租、分租用詞，但民法上並沒有「分租」的用字，都是使用「轉租」一詞，故筆者先行介紹轉租與分租在民法上的概念，後續的法律關係介紹則統一使用「轉租」。

（一）轉租

出租人把租賃物租給承租人後，承租人把租賃物的「全部」再租給第三人。承租人原則上不得轉租，除非得到出租人的承諾^[1]。

（二）分租

承租人將房屋的「部分」（例如房屋的其中一個房間）再出租給第三人。承租人原則上得分租房屋之一部分，除非出租人有反對之約定^[2]。

至於分租套房、多數人一起分租房屋，都是各自或共同與出租人訂立租賃契約，並非民法443條的情形，不在本篇討論範圍內。

二、合法轉租、不合法轉租（見圖1）

（一）區分標準

承租人將租賃物全部或一部再出租給第三人，依照出租人承諾或反對，可區分為合法轉租、不合法轉租。

就租賃物全部的轉租：無出租人的承諾，為不合法轉租；反之，有出租人的承諾，為合法轉租。

就房屋的一部轉租：出租人沒有反對約定為合法轉租；反之，有反對約定為不合法轉租。

（二）三人間法律關係

1. 出租人A與承租人B間

若為合法轉租，租賃關係仍然繼續^[3]，承租人B仍須對出租人A付房租。

若為不合法轉租，雖然租賃契約仍然繼續存在，因為承租人B違反民法443條1項規定，依照民法第443條2項^[4]，出租人A得終止租賃契約。

2. 承租人B與次承租人C之間

無論是否為合法轉租，雙方的租賃契約與一般之租賃契約相同，適用民法租賃契約規定。

3. 出租人A與次承租人C之間

基於債之相對性，沒有任何契約關係，出租人也就沒有請求次承租人給付租金的權利。

三、合法轉租時，出租人A可以採取的行動

（一）對承租人B

出租人得主張終止租賃契約^[5]，承租人有返還房屋義務^[6]。如果出租人同時是房屋所有權人，還可以依民法第767條1項前段^[7]請求承租人返還房屋。差別在於前者是「基於債之關係」請求租賃物的返還；而後者是基於「物權關係」請求所有物的返還。

（二）對次承租人C

若出租人A為房屋所有權人，早期的法院實務認為在出租人尚未終止租約前，仍然成立占有連鎖，所以在A終止A、B間租賃契約之前，不能直接向第三人Ｃ主張民法767條1項前段，請求第三人返還房屋^[8]。僅管最高法院作出這樣的決議，但最高法院後續判決卻採取不同的立場^[9]，認為：無論出租人有無終止租約，對於第三人皆可主張民法767條1項前段，請求返還房屋。