房客欠租,房東可以換鎖嗎?或有其他處理辦法?

文:賴郁樺(認證法律人)
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    刊登:2018-10-24 ‧ 最後更新:2019-05-16

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    本文
    最近幾年,房屋租賃糾紛屢屢躍上新聞版面,例如房客不但不按時交租,還遺留一屋子物品後就不見蹤影。遇到這種情況,房東一般第一個念頭應該是「房屋是我的,既然他沒交租,我就找鎖匠來開門換鎖,並請搬家公司把房客的東西全部清走」。
    但是草率地換鎖,卻可能讓房東吃上官司。實務上,有發生房東因為與房客間的租賃糾紛,在租約未經終止或終止後,未經房客同意下就換鎖或以備份鑰匙自行或交給第三人進入租屋處,因而遭法院判刑確定的例子[1]。相信讀到這裡,很多人心裡會覺得不公平,明明是房客有錯在先,房東為什麼還被判刑,所以本文想花點時間說明房東遇到欠租時,應該如何保障自己的權益,才不會賠了夫人又折兵。
    民事法律途徑上,房客欠租,房東可以終止租約
    房東將房子出租給房客後,房東雖仍有房屋所有權,但房屋使用收益權則屬於房客。因此之後如果房客欠租,房東想要取回房屋使用權,必須先終止租賃契約。
    依民法第440條規定[2],房客欠租達2個月以上,房東可以先寄發存證信函催告,告訴房客必須於一定期限內支付租金否則終止契約,若房客仍未在期限內交房租,房東就可以合法終止租約。
    房東在終止租約前,未經房客同意就換鎖或取走堆放在租屋處的物品,房東可能有刑事責任
    然而房東在合法終止租約前,因為租約仍然有效,房屋使用權仍歸房客所有,房東如果擅自換鎖,將造成房客無法進入房屋內,而且換鎖形同未經房客同意就擅自進入其他人住宅,將構成刑法第306條第1項[3]侵入住居罪及刑法第304條第1項強制罪[4]
    另外房間內物品為房客所有,房東如果未經房客同意或未符合2017年公布的租賃住宅市場發展及管理條例第12條第2項[5],事先保留一段時間催促房客取回遺留物,但房客仍然不在期限內取回因此視為房客拋棄遺留物所有權的情況,房東就擅自拿走或搬運,且有毀損或遺失,房東恐將另外觸犯刑法第321條第1項第1款竊盜罪[6]及第354條毀損罪[7]
    房東終止租賃契約後,應如何合法收回房屋?
    事實上,當房東遇到房客欠租時,建議房東先寄發存證信函催告,請求房客給付租金,如仍未收到租金,即可合法終止租賃契約。
    終止租賃契約後,如果是經過公證的租賃契約,房東可以直接以租賃契約當作執行名義聲請強制執行。如果是未公證的租賃契約,房東則要向法院對房客提起請求返還租賃物的訴訟,等取得確定勝訴判決,再聲請強制執行。
    房東透過強制執行程序,日後即可在警察、書記官等人員的陪同下合法進入屋內取回對房屋的使用權,如此才是合法且保護房東自己的處理方法。

    註腳

    1.   詳細內容,可參閱臺灣臺北地方法院103年度簡字第2795號刑事判決臺灣高等法院104年度上易字第210號刑事判決臺灣台中地方法院105年度審簡字第723號刑事判決
    2.   民法第440條第1項及第2項:「
      I 承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
      II 租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。」
    3.   刑法第306條第1項:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」
    4.   刑法第304條第1項:「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。」
    5.   租賃住宅市場發展及管理條例第12條第2項:「前項點交後尚有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。」
    6.   刑法第320條第1項:「意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」
    7.   刑法第354條:「毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用,足以生損害於公眾或他人者,處二年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」
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