租屋的保管責任及修繕責任分別由誰負責?房東不修繕,房客該怎麼辦?

文:黃郁真(認證法律人)
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    刊登:2018-10-24 ‧ 最後更新:2019-05-17

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    本文
    租屋的保管責任
    在外租屋,房客對房屋有保管的義務[1],如果因為沒依照通常或約定的方法使用,使得房屋毀損時,就必須賠償房東的損害,舉例如下:
    房客在颱風期間沒有清掃陽台的樹葉、石頭等,影響陽台排水進而使室內淹水,家具損壞[2]
    房客未經房東同意將租屋裡的電器、家具搬走[3]
    不當使用延長線造成火災[4](有重大過失[5]時)。
    承租廠房,電焊時卻沒未採取防護措施或移除易燃物,使火花噴濺造成火災[6]
    租屋的修繕責任
    原則由房東負責
    由於房東有保持房屋可使用、收益狀態的義務[7],家具及電器在自然使用情況下壞掉,房東必須負責修理[8],但如果房東與房客有特別約定、或有交易習慣,或損壞是房客人為造成時,則由房客負責。
    房東有修繕義務的情形,舉例如下:
    冷氣無法使用。
    壁癌情形[9]
    漏水情形。
    蟲害情形[10]
    如果房東不處理怎麼辦?
    租賃物要修繕時,房客必須先通知房東於一定期限內處理。如果房東仍不處理,房客才可以終止租約或自己找人來修,再要求從房租裡扣掉費用,而實務認為房客也可以拒絕給付這一部分的租金[8]

     

    註腳

    1.   民法第432條
    2.   臺灣士林地方法院105年度訴字第675號民事判決
    3.   臺灣高等法院106年度上易字第1735號刑事判決
    4.   臺灣臺北地方法院臺北簡易庭89年度北簡字6084號民事簡易判決。
    5.   民法第434條。對於房屋物品的損毀,房客如果有抽象輕過失就要負責,但民法第434條在失火情況時減輕房客的責任,只有當房客有重大過失時才對房東負損害賠償責任。
    6.   臺灣新北地方法院106年度重訴字第836號民事判決
    7.   民法第423條
    8.   民法第429條
    9.   臺灣臺北地方法院106年度北訴字第31號民事判決。
    10.   臺灣臺北地方法院106 年度店簡字第453號民事判決。
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