物之瑕疵擔保(二)──以海砂屋與壁癌為例

文:張博洋(認證法律人)
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    刊登:2019-01-01 ‧ 最後更新:2020-05-19

    本文
    買家買到凶宅或海砂屋,屬於買賣物的瑕疵?
    法院對於海砂屋是否為瑕疵的看法
    而海砂屋是指房屋有混凝土氯離子含量過高之情形,並產生混凝土剝落、鋼筋外露的狀況。在判決中,法院請建築師公會鑑定混凝土氯離子含量,認為該房屋混凝土氯離子含量過高,該房屋應為海砂屋,足以減損其通常效用及交易價值,構成房屋買賣的瑕疵[1]
    法院對於壁癌是否為瑕疵的看法
    法院認為房屋若有壁癌、漏水的情形,並且足以減損其通常效用及交易價值,則應構成瑕疵情形[2]。但值得注意的是,若是房屋賣家與買家於買賣契約中約定「依現況交屋」,則瑕疵擔保責任是否被免除呢?同判決認為加註的契約條款,應將條款約定明確,須記載免除漏水瑕疵擔保的具體事由,以免造成爭議[3]。若僅約定「依現況交屋」,由於「現況」二字太過模糊,難認為是免除房屋壁癌、漏水的特別約定[4]。所以,法院認為賣家雖與買家約定「依現況交屋」,仍負擔瑕疵擔保義務。
    物之瑕疵擔保的法律效果
    買受人有通知瑕疵義務
    依照民法第356條[5]與357條[6],買受人有從速檢查房屋是否有瑕疵的義務。若有瑕疵情形,同時也有通知出賣人的義務。若是不能立即檢查出瑕疵,則當日後發現瑕疵時,也有立即通知出賣人的義務。若是買受人未即刻檢查或通知,則認為買受人承認瑕疵,以後不得再對出賣人主張瑕疵擔保權利。但是出賣人故意不告知瑕疵的話,買受人若未即刻通知出賣人有瑕疵,也不會失去對出賣人得主張的瑕疵擔保權利[7]
    買受人得主張減少價金或解除契約
    依照民法第359條[8],買受人可以選擇對出賣人主張解除契約,或是請求減少買賣房屋所支付的價金。若是選擇減少價金,則買受人可以請求出賣人將減少的價金返還給買受人。選擇解除契約的話,雙方就回復到如同未訂立契約的狀態,買受人需要將房屋歸還出賣人,出賣人也需要將價金還給買受人。但要注意,若是解除契約會產生不公平的情形,則買受人不能主張解除契約,只能請求減少價金。

    註腳

    1.   臺灣高等法院臺南分院105年度上易字第203號民事判決
    2.   臺灣基隆地方法院103年度訴字第388號民事判決
    3.   臺灣基隆地方法院103年度訴字第388號民事判決
    4.   臺灣基隆地方法院103年度訴字第388號民事判決
    5.   民法第356條:「
      I 買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。
      II 買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。
      III 不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」
    6.   民法第357條:「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」
    7.   民法第357條
    8.   民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」
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    物之瑕疵擔保(一)──意義、認定,並以凶宅為例》。

    物之瑕疵擔保(三)──法律效果》。

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