在公寓大廈中裝潢施工時,應遵守的義務

文:張博洋(認證法律人)
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    刊登:2019-01-01 ‧ 最後更新:2019-01-01

    本文

    公寓大廈中屋主為提升居住品質而進行裝潢工程已是目前常見的事。然而,相較於獨棟房屋,由於公寓大廈的特色是除了專有部分外,住戶還需要與其他住戶共同使用共用部分(例如樓梯間、頂樓),住戶之間有相互倚賴關係。一旦某戶施工,很容易造成其他住戶損害或居住安寧干擾,產生紛爭。以下簡要說明住戶在裝潢時應注意的法律義務,與可能承擔的法律責任。

    施工戶應遵守的義務
    依照公寓大廈管理條例第5條[1]規定,住戶負有不得妨害建築物之正常使用與不違反區分所有權人共同利益的義務。而區分所有權人共同利益之行為,是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林種種[2]
    並且,依照公寓大廈管理條例第15條[3],住戶應依照使用執照來使用專有部分與約定部分,並且不能擅自變更。由此可知,住戶裝潢時不能妨礙到建築物的正常使用,不能任意變更使用方式,也不能侵害到其他住戶所擁有的部分。
    施工戶違反義務時,應負擔的責任
    民事責任
    若是施工戶侵害到其他住戶的權利,施工戶有可能負擔民法第184條一般侵權行為責任[4]或民法第191條特殊侵權行為責任[5]。同時,其他住戶若有精神上損害(例如:施工聲音擾人過重致人失眠⋯⋯等)也可能須給予民法第195條的精神慰撫金[6]。此外,施工戶也有可能需要與其他住戶共同或獨自負擔維修費用[7]
    刑事責任
    若是施工戶毀壞其他住戶的住家或其他物品,施工戶則有可能負擔刑法第353條或第354條毀損罪[8]
    行政責任
    若是施工戶違反公寓大廈管理條例第5條與第15條,則施工戶可能受處4萬元以上20萬元以下罰鍰,並遭命應限期改善[9]

    註腳

    1.   公寓大廈管理條例第5條:「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」
    2.   中華民國內政部營建署全球資訊網(2011),《內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」-公寓大廈管理Q&A彙編》,其中「Q117.公寓大廈除住宅使用外,是否可做其他用途?其限制如何?」的說明。
    3.   公寓大廈管理條例第15條第1項:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」
    4.   民法第184條
    5.   民法第191條
    6.   民法第195條
    7.   公寓大廈管理條例第12條
    8.   刑法第353條第354條
    9.   公寓大廈管理條例第49條
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