如何保障租屋權益?——租約公證簡介

文:喬正一(認證法律人)
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    刊登:2019-01-28 ‧ 最後更新:2019-05-10

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    案例

    房東A在網站上張貼房屋出租廣告,但很擔心房客有違背租約事項或到期拒不搬遷等情形發生。後來A打聽到可以拿租約向法院公證處公證,但A不解經過公證或沒有經過公證的租約,兩者間有何區別?房客有沒有義務陪同去公證?是否一定要在法院公證?

    本文
    什麼是租約公證?
    假設A找到了房客並簽訂租約,A可以持該租約請求公證人就契約中「租約到期必須交還房屋」的條款作成公證書,並且載明「應逕受強制執行」。屆時如果當事人一方不履行契約義務,例如:承租人於租約期滿拒絕交還房屋時,房東A就可以出示公證書向法院聲請強制執行[1]
    但是,房東A聲請的強制執行,應符合公證書中的約定內容,而且約定內容不需要經過實質審查就可以確定,才可以聲請強制執行[2]
    經公證租約可不經法院訴訟直接強制執行
    如上所述,經公證的租約,便形同一張合法的執行名義。只要當事人雙方同意並在公證人面前作成公證書,不需經過法院裁判,債權人便可簡易、迅速取得執行名義,避免訴訟拖延或支出鉅額訴訟費用。
    公證書要成為執行名義,必須遵守以下要件:
    首先必須是依公證法作成的公證書,而非認證書。
    公證書內的記載必須限於公證法第13條第1項所規定的內容[3]
    以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
    以給付特定之動產為標的者。
    租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者。
    租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者。
    還必須在公證書內載明「應逕受強制執行」(實務稱為執行承諾)之意旨[4]。例如:房東請求房客給付房租、房客請求房東返還押租金、房東因為房屋受損而得請求房客賠償或房租到期房客應交還房屋……等等,任何一種權利都必須在公證書裡清楚載明,並註明「願接受強制執行」,否則不具有直接強制執行的效力。
    須債務人有給付遲延[5]的情形。也就是發生當事人一方違反契約中的給付義務,例如租賃期限屆滿承租人卻拒絕交還房屋。
    租約未經公證仍是合法有效的契約租約並非一定要公證,租賃契約縱使未經公證,仍是合法有效的契約。但,未經公證的租賃契約,一旦發生當事人違背契約中給付義務的情形,例如:房東請求房客給付房租但房客仍遲不給付、房客請求返還押租金但房東相應不理、房租到期房客拒不交還房屋……等等,這時債權人實現權利的管道恐怕只剩起訴打官司這一條途徑。如此一來,不但勞民傷財,案件還可能拖到上訴審(二審),幾經周折恐怕都已耗費相當時日,實在不符經濟效益,遠不如經公證的租約來得簡便、有效率。
    租約的他方當事人是否有義務陪同公證?
    基於契約自由原則,在私法領域中,個人的權利與義務皆由契約當事人自由決定,國家及其他外力都不能干涉或強迫。因此,租約中的一方當事人在法律上並沒有義務要配合另一方去公證。這是當事人雙方溝通與共識的問題,應以最大的誠意向對方曉以大義,讓對方明白公證是為保障雙方的權益及避免日後麻煩的必要手續。
    不一定要到法院公證
    不一定!法院與民間公證人的公證在法律上的效力完全一樣[6],而且民間公證人的收費標準也與法院的公證相同,都是按表計費,並沒有比較貴。此外,民間公證人的服務態度、品質與效率大多都很好,所以不一定要跑到法院掛號排隊,民眾其實可以多加利用。

    註腳

    1.   公證法第13條:「
      I 當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之:
      一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
      二、以給付特定之動產為標的者。
      三、租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者。
      四、租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者。
      II 前項公證書,除當事人外,對於公證書作成後,就該法律行為,為當事人之繼受人,及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者,亦有效力。
      III 債務人、繼受人或占有人,主張第一項之公證書有不得強制執行之事由提起訴訟時,受訴法院得因必要情形,命停止執行,但聲請人陳明願供擔保者,法院應定相當之擔保額,命停止執行。」
    2.   參考臺灣高等法院94年度抗字第1795號民事裁定最高法院43年台上字第524號民事判例
    3.   公證法第13條
    4.   公證法第13條第1項規定(節錄):「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之……。」
    5.   公證法施行細則第40條第1項:「依本法第十三條第一項於公證書載明應逕受強制執行,其給付約定期限者,應記明給付之時期或可得確定之給付時期。債務人於給付期屆至時未為給付者,得為強制執行。」
    6.   公證法第36條:「民間之公證人依公證法執行公證職務作成之文書,視為公文書。」
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