什麼是時效取得不動產?怎麼判斷已經時效取得不動產?

文:鍾秀瑋(認證法律人)
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    刊登:2019-05-10 ‧ 最後更新:2019-05-10

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    本文

    相對於民法債權的「時效消滅」制度,民法物權針對占有他人的動產、不動產或其餘財產權到達一定期間的情形,設有「時效取得」制度。針對不動產所有權的時效取得,規定在民法第769條[1]與第770條[2]

    如果要主張時效取得不動產的所有權,必須符合以下幾個要件:

    占有人以所有的意思占有
    不動產的占有人主觀上必須具備「所有權人對於自己擁有物品進行支配」的意思[3]。因此,像承租人或使用借貸人,內心並沒有認為自己是所有權人,就不能主張時效取得。
     和平、公然、繼續的占有一定期間
    占有人必須使用平和(非暴力或要脅)的方式,對於不動產進行公開(非隱蔽)的管理行為。
    如果在開始占有的時候已經盡到注意義務,卻還是不曉得自己沒有占有該不動產的權利時,占有的時間僅需持續10年即可主張時效取得。
    如果占有人在一開始就已經知道自己沒有占有權利,或是因為疏忽導致不曉得自己沒有占有權利時,則占有不動產的時間必須持續20年[4]以上才能主張時效取得。
    占有的是他人未登記的不動產
    地政機關已經在土地登記總簿上進行所有權登記的不動產,所有人都能透過查詢得知不動產所有權真實情況,因此不能成為時效取得所有權的對象[5]。由於地政機關持續進行地籍清查,臺灣目前很少見到沒有進行所有權登記的不動產,所以要依據時效取得方式獲得不動產所有權並不常見。

    即使符合上面幾項要件,占有人也不是立即取得不動產所有權,而是可以向地政機關請求辦理登記成為所有權人。時效取得性質上屬於原始取得,所以如果該不動產上原先有其他權利,全都會歸於消滅。以時效方式取得不動產所有權的人所得到的是一個乾淨、沒有其他權利的所有權。

    註腳

    1.   民法第769條規定:「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」
    2.   民法第770條規定:「以所有之意思,十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」
    3.   最高法院81年度台上字第285號民事判決
    4.   最高法院26年度上字第442號民事判例
    5.   最高行政法院102年度判字第808號判決
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