房客違反建築法（如違章），房東會因此被處罰嗎？房東該怎麼尋求救濟？

一、房客常見的違規態樣

房東將建築物交付給房客後，由房客占有管領使用，其間可能發生房客違反建築法或都市計畫法使用租賃物之情況，常見的態樣如：

（一）擅自興建違章建築或違反使用分區規定

例如房客將陽台外推、二次施工增建夾層、增設遮雨棚，或將工業區或住宅區房屋作商業使用等^[1]。

（二）未經申請核准領得變更使用執照，擅自變更用途；或未維護建築物合法使用與其構造及設備安全^[2]

例如建物原核定作為店鋪或辦公使用，房客卻擅自違規經營KTV，又於裝修建築物隔間牆面及天花板時未使用防火材料、安全梯（門）封閉或阻塞（堆積雜物）。

（三）供公眾使用建築物，未經審查許可，即進行室內裝修^[3]。

（四）未經申請審查許可，擅自設置一定規模以上的招牌廣告或樹立廣告^[4]。

二、房客違規，房東要連帶受罰嗎？（見圖1）

雖然上述房客違反建築法或都市計畫法使用租賃物之情況，房東未必知情，然而，相關法令卻將房東（所有權人）與房客（使用人）同時列為違規行為的處罰對象，並且，部分最高行政法院判決認為，該等法條規定在解釋上，是指主管機關為達成其行政目的之必要，既可以處分建築物之所有權人，也可以處分建築物之使用人，彼此既無先後關係，亦無排除關係。換句話說，房東應該注意房客是否合法使用。如果房客逾越合法之範圍，房東即應該採取必要的維護措施，以盡其維護建築物合法使用的責任^[5]。

三、行政法院的見解仍不一致

但上開見解，在最高行政法院92年判字第138號判決以及最高行政法院95年1月份庭長法官聯席會議^[6]曾提出不同看法。認為：

建築主管機關（行政機關）究竟應該對建築物所有權人或使用人處罰，應該就其查獲建築物違規使用之實際情況，於符合建築法之立法目的，作出必要裁量。

法律並不容許建築主管機關可以恣意選擇處罰之對象，就決定擇一處罰或兩者皆予處罰。行政罰是以「處罰行為人」為原則，「處罰行為人以外之人」是例外。建築主管機關如果對行為人（房客）處罰，就已經足以達成行政目的時，就不可以對建築物所有權人（房東）處罰^[7]。

四、房東仍有連帶受罰的可能

因此，行政機關是否可以因為房客的違法行為而同時處罰房東及房客？或僅能擇一處罰？司法實務上雖然還有爭論，而且房客違規的情況也不盡相同，但「房東是否知情」通常是影響法院判斷房東是否應該同時被處罰的因素之一^[8]。所以，房東仍然有遭受處罰的可能性。

五、房東應如何自保

最後建議讀者：房東為避免因為房客的違法行為遭主管機關處罰，除了事前在租賃契約中訂定「自保條款」或「轉責條款」，例如：

（一）「承租人對建築物之使用應合於建築法令、公寓大廈管理條例、都市計畫法等相關規定」；

（二）「對違法使用之承租人，出租人得以書面通知限期改善，否則出租人得提前終止租約」^[9]；

（三）「因承租人事由導致出租人遭主管機關科處行政罰鍰所生的不利益應由承租人負擔」等。

此外，房東也應該善盡監督責任，督促房客遵守相關法令規定，方能在萬一不幸被主管機關開罰時，以自己並無故意過失來主張免責。