房東將建築物交付給房客後,由房客占有管領使用,其間可能發生房客違反建築法或都市計畫法使用租賃物之情況,常見的態樣如:
例如房客將陽台外推、二次施工增建夾層、增設遮雨棚,或將工業區或住宅區房屋作商業使用等[1]。
例如建物原核定作為店鋪或辦公使用,房客卻擅自違規經營KTV,又於裝修建築物隔間牆面及天花板時未使用防火材料、安全梯(門)封閉或阻塞(堆積雜物)。
雖然上述房客違反建築法或都市計畫法使用租賃物之情況,房東未必知情,然而,相關法令卻將房東(所有權人)與房客(使用人)同時列為違規行為的處罰對象,並且,部分最高行政法院判決認為,該等法條規定在解釋上,是指主管機關為達成其行政目的之必要,既可以處分建築物之所有權人,也可以處分建築物之使用人,彼此既無先後關係,亦無排除關係。換句話說,房東應該注意房客是否合法使用。如果房客逾越合法之範圍,房東即應該採取必要的維護措施,以盡其維護建築物合法使用的責任[5]。
但上開見解,在最高行政法院92年判字第138號判決以及最高行政法院95年1月份庭長法官聯席會議[6]曾提出不同看法。認為:
建築主管機關(行政機關)究竟應該對建築物所有權人或使用人處罰,應該就其查獲建築物違規使用之實際情況,於符合建築法之立法目的,作出必要裁量。
法律並不容許建築主管機關可以恣意選擇處罰之對象,就決定擇一處罰或兩者皆予處罰。行政罰是以「處罰行為人」為原則,「處罰行為人以外之人」是例外。建築主管機關如果對行為人(房客)處罰,就已經足以達成行政目的時,就不可以對建築物所有權人(房東)處罰[7]。
因此,行政機關是否可以因為房客的違法行為而同時處罰房東及房客?或僅能擇一處罰?司法實務上雖然還有爭論,而且房客違規的情況也不盡相同,但「房東是否知情」通常是影響法院判斷房東是否應該同時被處罰的因素之一[8]。所以,房東仍然有遭受處罰的可能性。
最後建議讀者:房東為避免因為房客的違法行為遭主管機關處罰,除了事前在租賃契約中訂定「自保條款」或「轉責條款」,例如:
此外,房東也應該善盡監督責任,督促房客遵守相關法令規定,方能在萬一不幸被主管機關開罰時,以自己並無故意過失來主張免責。
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