購買屋主和地主不是同一人的房子,土地會被收回導致拆屋還地嗎?賣房子時原屋主什麼時候要通知地主?

文:陳琦姸(認證法律人)
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    刊登:2020-04-30 ‧ 最後更新:2020-04-30

    案例

    A看中一間出售中的漂亮透天別墅,但屋主B卻告訴A房子的基地不是他的,是地主C的,B跟C承租基地蓋房子,長年繳納租金給C。

    如果A要跟B買下這間房子,地主C可以說沒有租基地給A,要求拆掉房子、收回基地嗎?

    A又聽說地主可以主張「優先承購權」,必須通知地主C房子的買賣條件,讓他決定要不要先用同樣的條件買,地主C不買A才可以買。是什麼時候必須通知地主C呢?屋主一開始開出條件就要通知,還是要等買賣雙方最後談判的條件確定,才通知地主?

    本文

    通常在買賣房子時,買家遇到的房屋所有權人(以下稱原屋主)和房屋坐落的基地所有權人(以下稱地主)會是同一人;然而,因為房子和土地的所有權是各自獨自存在的權利,原則上可以由不同人擁有,所以,如果遇到原屋主沒有基地的所有權,而是向地主承租基地時,買家可能就會有案例中的疑問,以下逐一說明。

    地主不可以主張屋主換人就要拆掉房子、收回基地
    換屋主,原本的基地租賃契約還會存在嗎?
    基地租賃關係存在於原屋主與地主之間,地主跟新屋主(也就是法律上的「房屋受讓人」)之間沒有簽租約,那地主可以主張跟新屋主沒有簽基地租約,要求拆掉房屋、返還土地嗎?
    答案是,地主的主張在法律上是沒有理由的。依民法第426條之1,租土地蓋房子後,如果原屋主把房子的所有權移轉給新屋主,原屋主和地主之間的基地租賃關係,對於新屋主也會繼續存在[1]。地主不可以主張屋主換人,跟新屋主之間沒有簽租約為理由,進而要求新屋主拆屋還地。
    民法之所以規定原本的基地租賃契約,對於新屋主繼續存在的目的,是希望地盡其用儘量讓房屋繼續存在,畢竟房屋不可能離開基地單獨存在,為了追求經濟利益和財產的利用流通,避免每次移轉房屋所有權,新屋主都面臨房子可能被拆的問題。
    換屋主,會構成轉租基地導致地主收回基地嗎?
    附帶一提,有些厲害的讀者會注意到,就算民法有保障新屋主,但地主可以另外依照土地法第103條第3款規定[2],主張原屋主承租基地後,賣屋、移轉租賃權是「轉租基地」的行為,以此收回基地並要求新屋主拆屋還地嗎?也就是說,房屋移轉所有權後,因為房屋就在基地上,基地租賃關係也不得不從原屋主移轉到新屋主身上,那這樣算是轉租基地嗎?
    實務認為,除非當初租賃契約雙方有特別約定,例如不可以轉讓基地上的房屋等,不然可以推定基地租約約定當時,出租基地的地主就已經同意租賃權可以隨著房屋移轉而移轉;而房屋移轉導致租賃權移轉的情形,跟單純只將基地轉租的情形不一樣,出租基地的地主不可以主張依照土地法第103條第3款,對新屋主(即房屋的受讓人)主張收回基地[3]
    優先承購權條件的通知時點
    優先承購權,是指擁有用相同的條件(包括價格、付款方式等)優先購買的權利[4]。在房屋所有權人出售房屋的情形,基地所有權人依法擁有房屋的優先承購權[5],也就是說,原屋主必須將房屋出售的條件通知地主。
    至於原屋主什麼時候要通知地主呢?或者說,出賣房屋的原屋主通知地主的買賣條件,是一開始的開價,還是買賣雙方多次折衝後的最終條件?依實務見解,是指買賣雙方都同意的條件,而不是賣方單方面提出的條件[6];而且出售的條件如果有變更的話,要再次通知地主[7]。所以原屋主要通知地主的條件,是買賣雙方最後同意的條件,而不是原屋主一開始出售所開出的條件。
    小結
    案例中,買家A跟原屋主B買房子並受讓房屋的所有權,B與地主C的基地租賃關係也會依法對A繼續存在,地主C主張他並沒有租基地給A,因此要求拆掉房子、收回基地是沒有理由的。
    其次,因為地主C擁有房屋的優先承買權,因此A、B買賣房屋時,必須將雙方最終談妥的買賣條件通知C。

    註腳

    1.   民法第426條之1:「租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在。」
    2.   土地法第103條第3款:「租用建築房屋之基地,非因左列情形之一,出租人不得收回。……三、承租人轉租基地於他人時。」
    3.   最高法院86年度台上字第2749號民事判決裁判要旨:「按租地建築房屋,除當事人有禁止轉讓房屋之特約外,應推定出租人於立約時,即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。……倘被上訴人當初與林某訂立基地租約時,並無禁止房屋轉讓之特約,租賃權已隨房屋而移轉於潘某,雖潘某將房屋交由上訴人王某使用,並將房屋納稅義務人變更為王某名義,但此與將基地轉租於他人之情形有別,原審認被上訴人得依土地法第一百零三條第三款規定收回基地,顯有未合。」
      最高法院89年度台上字第1776號民事判決:「惟按租地建屋之契約如無相反之特約,自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉,故承租人將房屋所有權讓與第三人時,應認其對於基地承租人仍有租賃關係存在,所謂相反之特約,係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言(最高法院四十八年台上字第二二七號判例參照)。」
    4.   關於優先承購權的定義及要件等,可以進一步參閱:張博洋(2019),《優先承購權(一)──簡介及土地法第104條》。
    5.   土地法第104條第1項:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」
    6.   行政院台內字第6098號令(1970/7/8):「土地法104條第1項後段『同樣條件』,乃指房屋所有權人與他人所訂契約條件或他人承諾之條件而言,非僅房屋所有權人一方所提之條件。」
    7.   行政院台內字第2268號令(1968/3/25):「承租基地上之房屋出賣時,如其出售條件有所變更,仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人。」
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