違建可以出租嗎?房東、房客要注意什麼事項?

文:楊舒婷(認證法律人)
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刊登:2021-07-09 ‧ 最後更新:2021-09-17

本文

違章建築正是俗稱的「違建」,是指未經過政府許可,就擅自建造的建築物[1]。正因為這種建築物沒有經過政府於核可後發給建築執照及使用執照,所以屬於違法的建築物,無法向地政機關辦理第一次所有權登記(不應該拿著違法的東西要求政府讓它就地合法吧!)[2]
而不能辦理登記的違章建築,也就是沒有所有權狀、建物謄本的違章建築[3],在實務上會產生什麼問題?一來是所有權的疑義(既然沒有所有權狀,要如何證明是由何人所有?能否出售並移轉所有權?)[4]、二來則是使用上的疑義(能否實際使用?是否會被拆除?能否出租?)。礙於文章篇幅,以下著重說明出租違章建築的部分。

違章建築可以出租
從法規層面來看,違章建築雖然沒有經過政府核可,是一種違法存在的建築物,但從根本而言,違章建築的性質還是建築物(而且屬於不動產[5]),有一定經濟價值,在我國社會也確實作為市場上的交易客體。因此,即便興建違章建築的人(也就是「原始起造人」)無法辦理所有權登記,也只是對於「所有權」的抽象法規限制而已,不影響他對違章建築具體為管理或處分的權利[6]
換句話說,違章建築的實際使用,是不受限制的,因此有權處分違章建築的人(除了原始起造人,也包含之後透過買賣、繼承等方式取得事實上處分權的人),確實可以將違章建築出租。
租賃違章建築的注意事項
違章建築既然是違法存在,自然會面臨遭舉報拆除的可能,而房客最擔心的問題,莫過於在租賃期間因違章建築的拆除而頓時流離失所。因此,在簽立租賃契約時,房客最好要求房東提出建物謄本或所有權狀,以確認房屋不是違章建築。而房東為避免後續爭議,也有義務主動告知房客實際情況[7]
畢竟違章建築有被拆的風險,所以一般來說,租金通常較低,對於特定族群還是有一定吸引力,因此事實上承租違章建築的人確實不在少數。但假若在承租期間,真的發生舉報拆除的情形時,房客是否可以向房東請求賠償?或是,房客簽約後才偶然發現房屋是違章建築,想要提前向房東終止租約,則房東可否要求房客賠償?(見圖1)
圖1 違建拆除或房客終止租約的法律效果||資料來源:楊舒婷 / 繪圖:Yen
圖1 違建拆除或房客終止租約的法律效果
資料來源:楊舒婷 / 繪圖:Yen
租賃期間就遭拆除的情況
房東「有」事前告知房客(房客簽約時已知是違章建築)
如果房東有事前以口頭或書面(例如在房屋的現況點交確認書勾選房屋是違建、說明違建的範圍[8])的方式告知房客說房屋是違章建築,或許在租約裡面就會有關於「房屋於租賃期間遭拆除時,房東不須負責」等類似的約定,畢竟雙方於簽約時都已經認知房屋是違章建築,也預見房屋隨時會有遭舉報拆除的可能,則房東為避免自己的損害,就可能會先特別加註免責約款[9]
但假若房東只有事前以口頭告知,卻漏未於契約內載明免責約款時,房東是否還可以免責?這時候就是看訴訟上的舉證能力了,只要房東可以證明當初簽約時房客就知悉房屋是違章建築,則即便沒有書面的免責約款,房東也不需負責[10]
總結來說,房客若於事前就知悉房屋是違章建築卻仍然同意簽約時,那麼即便房屋在租賃期間就遭拆除,恐怕也不能向房東求償。
房東「沒有」事先告知房客(房客簽約時不知是違章建築)
相反的,若房東沒有事先告知房客房屋是違章建築,則對房客來說,也就完全沒有預見租屋處會被拆除的可能性[11],如此一來,當房屋在租賃期間遭拆除的話,房東就必須負起契約義務。
因為依照租約,房東本來就要負責提供可以使用的房屋,沒想到中途卻因為房子被拆而無法繼續提供,也就是無法繼續履約,這種情況正是「契約義務的違反[12]」。則此時房客便可以依照民法第226條[13]、第423條[14]等規定,請求房東賠償受到的損害,像是裝潢設計費用(通常租屋做為營業使用時,房客大多會有一些特殊的裝潢設計)、管線裝設費用或搬遷費用(在找到下個租屋處前,因短暫住在飯店的額外支出)等。
另外,如果被拆除的違建只占房屋的一部分(例如遮雨棚、陽臺外推),並不是整個房子都被拆掉的話,房客就只能依照民法第435條規定請求按照拆掉的部分「減少租金」而已,只有當剩下的部分已經無法居住、營業等,才可以終止租約[15]
在還沒拆除前,房客就想提前終止租約的情況
假設違章建築沒有被舉報、也還沒有被拆除,但房客簽約後[16]才偶然發現房屋是違章建築,單純出於擔心而想提前終止租約的話,是需要負起契約責任的,因為「擔心被拆除」並不是合法終止契約的理由(一般的租約通常不會事先做這種終止的約定,不過也有些租約有約定說房客可以不附理由任意的終止租約,只不過這種任意提前終止的條款,通常伴隨著必須「提前通知房東」,或賠償房東「違約金」的條件[17])。
換句話說,違章建築沒有被舉報、也還沒有被拆除時,因為什麼都還沒發生,租賃契約還是有效存在,所以此時會變成是提出要終止契約的房客違約,而可能需要對房東負損害賠償的責任。
但假若房屋還沒被拆除,但已經被列冊而隨時可能遭拆除的話,房客就可以依照民法第424條[18]的規定,跟房東主張居住的地方有瑕疵,已經危害自己的居住安全,進而要求終止租約且不用賠償。
結論
綜合以上所述,違章建築雖然受到建築法規限制而不是一個合法的存在,但因為其性質還是建築物,所以仍有使用效益而可以出租。
至於房客於承租建築物時,務必先向房東確認房屋是否為違章建築,若已經知道是違建的話,則要再三考慮是否同意承租,因為在「明知是違建而仍同意簽約」的情況下,幾乎無法受到法律保護(當房屋突被舉報拆除時不只無法求償,連自己想終止租約時也可能需要對房東負起違約的責任),但更重要的是實際上的安全問題(例如消防設備、避難空間等),所以即便違章建築的租金相對便宜,在簽約前都還是要審慎思考。

註腳

  1.   建築法第25條第1項:「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者,不在此限。」
    違章建築處理辦法第2條:「本辦法所稱之違章建築,為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物。」
  2.   就像新生兒第一次報戶口一樣,建物完成後也必須向政府進行正式的登記,之後若有移轉、設定等處分行為時,才有官方的資料紀錄。
  3.   合法的建物都會有屬於自己的「建物謄本」,上面詳細記載建物的面積、樓層、年份、所有權人等資料,另外,建物的所有權人還會持有對建物的「所有權狀」,用以表示說這個建物是屬於何人所有。但違章建築既然不能進行登記,就代表其在地政查詢系統內沒有建檔而無法被找到,自然也就沒有建物謄本和所有權狀(換個角度想,這些文件都是國家發給的,國家既然不肯認違章建築,當然不會製作或發給建物謄本和所有權狀)。
  4.   可參閱黃蓮瑛、張祐寧(2020),《買賣違章建築,除了買方無法成為所有權人外,如果之後違建遭拆除,法律風險由誰承擔?》、劉國斯(2020),《違章建築的占有人,可不可以主張時效取得所有權?》。
  5.   民法第66條第1項:「稱不動產者,謂土地及其定著物。」
  6.   簡單來說,只是在(抽象的)法律方面進行(不能辦理登記的)限制,實際上既然有實體的建物存在,就還是可以(具體的)管理、處分(也就是可以實際居住或辦公使用)。
  7.   有法院見解認為,詳實告知房客房屋屬違章建築,是房東的「附隨義務」,如臺灣臺北地方法院105年度簡上字第433號民事判決:「另契約成立生效後,債務人除負有給付義務(包括主給付義務與從給付義務)外,尚有附隨義務。此項附隨義務不僅係基於誠信原則及補充契約解釋(契約漏洞之填補)而生,且於88年4月21日修正公布之民法第227條第2項立法理由亦加以承認。附隨義務包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益,倘債務人未盡此項義務,債權人自得依民法第227條不完全給付規定行使其權利(最高法院99年度台上字第789號判決要旨參照)。……為維護承租人財產上利益……出租人應負有告知租賃標的是否屬違章建築之附隨義務……上訴人於締約前已知悉系爭違建存在……則其本應知悉違章建築隨時有遭主管機關強制拆除之可能……本負於簽訂系爭契約前告知系爭房屋具部分違建之附隨義務,卻未告知此情……則被上訴人於締約前實無從評估違建所可能造成之各種影響,以為承租與否之決定,揆諸上揭要旨,上訴人自已違反該附隨義務……。」以及臺灣新北地方法院109年度訴字第2700號民事判決:「……租賃物是否為違建而有遭主管機關拆除之虞,應屬租賃契約之重要內容,為維護承租人之財產上利益,出租人自有就租賃物是否為違建之事實據實告知承租人之附隨義務,倘若違反而致使承租人無法達成其租賃契約之目的,承租人應得依不完全給付規定,主張出租人有給付不能情事而終止租賃契約。」
  8.   如果承租的是居住用的住宅,則房屋現況說明書可以參考內政部(2020),《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》、《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》:附件一「租賃標的現況確認書。」
  9.   白話一點來說,房東都已經事先告訴你這是違章建築了,你就要有隨時被舉報拆除的心理準備,而房東當然是不打算負任何責任(不過也是不能排除有良心房東的存在)。
  10.   可參考臺灣新竹地方法院105年度竹簡字第5號民事判決:「查原告在向被告承租系爭房屋時即已知悉系爭建物係屬違章建築……顯見原告於簽約前即明知系爭建物為違章建築,違反建築法規,而有被政府勒令停止使用、封閉建築物或強制拆除之可能,則原告既對系爭建物之狀況未能提出使用執照,且有違反建築法規之情形有所了解,卻仍與被告簽立房屋租賃契約,益證原告亦認違章建築之房屋具有財產價值性,在未經政府強制拆除前得予承租作為營業使用……足徵系爭建物由原告經營店面,並無不能為使用收益之情事,益證被告依現況交付系爭建物予原告使用,已符合兩造訂立房屋租賃契約時約定之使用收益之狀態……被告交付系爭違章建物予原告經營店面使用收益,已合於兩造約定之使用收益狀態,至於系爭建物是否符合建築法規之規定取得使用執照,且可在合法狀態下經營店面,則非兩造合意之契約內容,原告主張系爭建物嗣遭拆除,被告未依約交付適於使用、收益狀態之租賃物,係屬於可歸責於被告之事由而給付不能,請求被告賠償原告所失利益960,982元云云,核屬無據,要難准許。」
  11.   既然不曉得是違章建築,自然不會預期說某天房屋會被拆。
  12.   說好這段期間內要提供房子給租客使用,某天卻突然整個房子都不見,完全跟當初說好的不一樣。
  13.   民法第226條:「
    I 因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。
    II 前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。」
  14.   民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」
  15.   民法第435條:「
    I 租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。
    II 前項情形,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,得終止契約。」
  16.   如果簽約時房客就知道是違章建築,卻還是同意簽約,後來才反悔覺得違建太可怕想終止租約的話,就像前面說的,房客既然已經有預見「房屋隨時會有遭舉報拆除」的可能性,就不需要再給予特別保護,所以房客在還沒拆除之前就想提前終止租約時,等於違約,自然必須對房東負起損害賠償的責任。(舉個生活例子,我明明知道食物有保存期限,卻在到期前去跟店家說:「這個東西這周末就要到期我吃不完,我要退貨。」想當然爾,店家一定不會同意!)
  17.   例如內政部(2020),《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》壹、應記載事項、十四、任意終止租約之約定第1項、第2項:「
    I 本契約於期限屆滿前,除依第十七點及第十八點規定得提前終止租約外,租賃雙方□得□不得任意終止租約。
    II 依前項約定得終止租約者,租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者,應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。」
  18.   民法第424條:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」
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