房客欠租時,房東有什麼權利可以主張?

文:雷皓明(認證法律人)
  • 張學昌(認證法律人) 4
    刊登:2018-10-24 ‧ 最後更新:2019-05-08

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    本文

    房客積欠租金時,房東法律上的權利包含:以押金扣抵欠租、終止契約以及行使留置權來抵償欠租。

    • 如果契約有約定押金,房東可以從押金中扣抵租金
      押金(押租金)是房客交給房東的保證金,用來擔保租賃關係中房客違約產生的損害賠償。依照租賃契約,房客有準時給付租金的義務,房客如果積欠房租就違反了租賃契約,房東可以直接從押金中扣除相當的金額作為欠租的補償,不需要另行向房客起訴請求賠償。
    • 房東可以終止契約
      依照民法第440規定[1],房客積欠租金的總額達到相當於兩個月的租金時,如果經過房東催告仍未支付積欠的租金,房東可以終止契約,請房客返還租賃物給自己。
      要特別注意的是,依照土地法第100條的規定[2],如果契約有約定押金,房東應先自押金中扣抵租金,扣抵後積欠的餘額仍達到兩個月租金時,才可依照民法第440條規定催告繳交欠租與終止契約[3]
    • 房東可以行使留置權來抵償欠租
      依照民法第445條[4],不動產的出租人,可以扣押放在不動產內承租人的物品。
      房東依照本條規定,可以對房客放置於房屋內的物品主張留置權,使房客不可隨意將屋內物品搬離房屋。
      留置權類似於扣押財產的概念,房東可以藉此擔保自己的債權未來可以被實現。如果房客未來仍不繳交租金,房東可以用這些物品來抵償欠繳的租金。

    註腳

    1.   民法第440條:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」
    2.   土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋……三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。」
    3.   最高法院102年度台上字第478號民事判決節錄:「被上訴人於同年六月三日限期催告其給付欠租,然斯時兩造尚有押金存在,既為原審認定之事實,則上訴人於受催告時,如以押金抵償後,所欠租金是否已達二個月租額,被上訴人得否據以主張終止系爭租約?似均未明。原審未遑進一步調查釐清,遽行判決,尤有可議。」
    4.   民法第445條:「不動產之出租人,就租賃契約所生之債權,對於承租人之物置於該不動產者,有留置權。但禁止扣押之物,不在此限。前項情形,僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內,得就留置物取償。」
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