房客積欠租金時,房東法律上的權利包含:以押金扣抵欠租、終止契約以及行使留置權來抵償欠租。(見圖1)
押金(押租金)是房客交給房東的保證金,用來擔保租賃關係中房客違約產生的損害賠償。依照租賃契約,房客有準時給付租金的義務,房客如果積欠房租就違反了租賃契約,房東可以直接從押金中扣除相當的金額作為欠租的補償,不需要另行向房客起訴請求賠償。
依照民法第440規定[1],房客積欠租金的總額達到相當於兩個月的租金時,如果經過房東催告仍未支付積欠的租金,房東可以終止契約,請房客返還租賃物給自己。
要特別注意的是,依照土地法第100條的規定[2],如果契約有約定押金,房東應先自押金中扣抵租金,扣抵後積欠的餘額仍達到兩個月租金時,才可依照民法第440條規定催告繳交欠租與終止契約[3]。
依照民法第445條[4],不動產的出租人,可以扣押放在不動產內承租人的物品。
房東依照本條規定,可以對房客放置於房屋內的物品主張留置權,使房客不可隨意將屋內物品搬離房屋。
留置權類似於扣押財產的概念,房東可以藉此擔保自己的債權未來可以被實現。如果房客未來仍不繳交租金,房東可以用這些物品來抵償欠繳的租金。
註腳