買賣不破租賃


精確說法是「所有權移轉不破租賃」,指訂定不動產租約,出租人將租賃物交給承租人使用收益後,如果出租人把租賃物的所有權移轉(例如:買賣、贈與)給第三人,承租人可以向第三人主張租賃契約存在[1],繼續使用收益租賃物。
1929年11月22日立法理由[2]提到:出租人交付租賃物後,將租賃標的物不動產所有權讓與第三人,第三人讓受出租人所有權利、義務,讓租賃契約持續存在,才能保護承租人的利益。
由立法理由、學說多數見解可以知道,所有權移轉不破租賃的規定只適用在不動產。

例外承租人不能向第三人主張租賃關係存在:租賃期限超過5年或是沒有定期限,且沒有公證的不動產租賃契約[3]

延伸閱讀:
張博洋(2021),《承租中房子所有權人換人怎麼辦?──所有權移轉不破租賃》。

註腳

  1.   民法第425條:「
    I 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
    II 前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」
  2.   民法第425條立法理由(1929):「謹按出租人於租賃物交付後,將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時,其第三 人依法律規定,當然讓受出租人所有之權利,並承擔其義務,使租賃契約仍舊存續, 始能保護承租人之利益。故設本條以明示其旨。」
  3.   民法第425條第2項:「
    前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」