• 收益地價


    定義
    所謂收益地價,是指依據土地使用後所產生的收益來評估它的價值。在土地經濟學上,可以用收益還原的方式計算:「收益價值=地租/還原利率」[1]。在這個公式中出現的兩個名詞說明如下:
    地租:是指「契約地租[2]」,過去是指「佃農給付給地主的租金」,而在現今是指使用土地時,所付出的代價——「租金」[3]
    還原利率:採用的標準多以「政府發行的公債利率或一般金融機構的定存利率」[4]

    所以,由這種「收益還原法」或「收益資本化」的方法求得的地價,就稱為「收益地價」[5]

    與公告地價及地價稅的關聯性
    收益地價既然是用土地的使用價值作為評估地價的依據,就有學者認為我國關於地價稅的「課稅基礎」,也就是公告地價,在評定時,就應該以「收益地價」為標準[6]。這個標準雖然合於地價稅的本質,但要注意現行仍以土地的「買賣實例」為準[7]。這樣規定的原因在於,以往「土地」的收益地價(收益實例)的查估較為困難,常以市場地價或交易地價代替(也就是前面所提買賣實例)[8],故仍請讀者們注意。

    註腳

    1.   殷章甫(2016),《土地經濟學》,第2版,頁105;林英彥(2012),《認識地價》,頁5。
    2.   參林英彥(2013),《地租學說之研究》,頁26。
    3.   筆者在此提醒,這邊涉及地租的定義,而牽扯眾多關於土地經濟學者關於地租學說爭議,如李嘉圖(D.Ricardo)的「差額地租(differential rent)理論」、馬克思(Karl Heinrich Marx)的「絕對地租(absolute rent)理論」等等。有興趣的讀者,建議可以研讀林英彥(2013),《地租學說之研究》一書。而這裡採用契約地租作為收益地價之定義要素之一,原因在於考量土地所有權賦予土地所有權人有使用土地之權利下,任何人不得免費使用他人土地,愈使用者,即須支付使用的代價,此與一般大眾所理解之「租金」概念相近,且不違反地價調查估計規則第4條。
      地價調查估計規則第4條:「
      I 地價調查應以買賣實例為主,無買賣實例者,得調查收益實例。
      II 前項收益實例,係指租賃權或地上權等他項權利,且具有租金或權利金等對價給付之實例。」
      規則中的「收益實例」,能在不動產估價及土地經濟學中擇取一個適當的基點,使得收益地價中有關「地租」的定義契合於前開規定中有關「收益實例」的定義。
    4.   殷章甫(2003),《地價與地用之理論分析》,頁30-31。
    5.   林英彥(2012),《認識地價》,頁6。
    6.   陳清秀(2018),《稅法各論(下)》,頁153。
    7.   地價調查估計規則第4條第1項。
    8.   殷章甫(2005),《土地稅》,頁106。