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小聊一下#15︱管委會出來面對！那些關於管委會的points
如果住在公寓大廈裡面，對於「管委會」或「管理負責人」應該不陌生，然而他們到底是在做什麼呢？管理公寓大廈真的如某些人說的，又涼又爽還有油水撈嗎？或者其實是雜事多、可能挨告，讓住戶避之唯恐不及的苦差事呢？ 從住戶的角度來說，公告不合理、空間要修繕、鄰居很吵鬧、管理費太高、保全疑似打混，這些雜事都需要找管委會，當管委會沒有即時處理時，住戶又該怎麼辦呢？ 這一集，Yt與Henry將來聊聊關於管委會（與管理負責人），那些可能讓你意外或不意外的points，聽眾朋友們快按下收聽鍵吧：1.管委會不一定有支薪2.公寓大廈三寶：區...
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擔任大樓管理委員會委員的連任相關規定是什麼？可以轉跨職位連任嗎？
一、2006年1月18日修正公寓大廈管理條例第29條第3項，限制擔任以下職位的人，連選只能連任「一次」：（一）管理負責人，（二）管委會主任委員，（三）負責財務管理的管理委員，（四）負責監察業務的管理委員。但這規定到底是否包括轉任職位者呢？也就是如果已經連任第二屆主委、財委或是監委其中之一種的委員，到了第三屆是不是可以轉任以上另外兩種不同職位？包括：可否連任主委後轉財委或監委、連任財委後轉主委或監委、或是連任監委後轉主委或財委？二、對此問題，內部政曾先後於95年及96年函釋，認為公寓大廈管理條例第29條第3項的連...
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晚上10點之後、之前的噪音如何處理？
隨著生活型態的改變，都市的夜生活越發精彩，但也使得噪音的問題令人不堪其擾，在2015年，關於噪音的總陳情數甚至高達7萬件。針對此問題，噪音管制法有所規範，並且進一步訂定了噪音管制標準，我們來看看晚上10點之後、之前的噪音究竟如何管制吧！（見圖1）圖1噪音管制區的管制手段？資料來源：黃郁真/繪圖：Yen一、噪音管制區噪音管制區劃定作業準則第2條初步將管制區域分成四類，管制區的類型會影響到管制的強度，第二類管制區相對較受保護，而類型如下：（一）環境亟需安寧之地區。（二）供住宅使用為主且需要安寧之宅地區。（三）以住...
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遮雨棚算違建嗎？大樓住戶擅自裝設遮雨棚，該怎麼辦？
無論是生活中還是新聞上，常常看到公寓大廈住戶間為了裝設遮雨棚吵得不可開交，認為遮雨棚阻礙視野、方便小偷攀爬，甚至為此鬧上法院，重點來了，大樓住戶究竟能否加裝遮雨棚呢？（見圖1）圖1大樓住戶能裝遮雨棚嗎？資料來源：黃郁真/繪圖：Yen一、首先必須釐清該遮雨棚是否屬於違建建築法第25條第1項規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」遮雨棚符合建築法對建築物的定義，所以經審查許可取得執照後才能建造，如果住戶是未經許可而加裝就屬於違建，可以向主管機...
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鄰居製造惱人異味怎麼辦？－－簡介民法氣響侵入禁止規範
不動產的所有權人，原則上具有自由地使用、收益自己所有不動產的權利，但如果不動產的位置彼此相鄰，這些權利人或利用人在使用不動產時，難免會相互產生干擾。民法為了調和這種權利衝突的狀況，在民法第774條至798條針對相鄰關係加以規範。一、什麼是「氣響侵入禁止」？在相鄰關係的規範中，如瓦斯、臭氣、熱氣、灰屑等這類偏向肉眼無法輕易目視的氣味、氣體等類型，屬於民法第793條氣響侵入禁止的規範對象。也就是說，民法原則上禁止土地或建築物的所有權人和利用人將抽菸產生的菸味、做菜而生的油煙或氣味、焚燒金紙的煙塵、裝潢的油漆...
問答
鄰居在社區抽煙，一直吸到二手菸怎麼辦
如果鄰居是在社區中庭抽菸，因為中庭並不屬於菸害防制法規定禁止吸菸的場所，建議您可以依據公寓大廈管理條例第16條的規定，在區分所有權人會議中提案，在規約中禁止住戶在公共區域吸菸。如果規約中已有禁止在公共區域吸菸的規定，可是住戶仍然違反，又經管理負責人或管理委員會的制止仍不聽從，除了可以依上開法條第5項報請主管機關處理外，管理負責人或管理委員會還可以依同法第22條第1項第3款以及第47條第2款規定，依據區分所有權人會議之決議，訴請法院強制該住戶遷離，並由主管機關對該住戶科處新臺幣3,000元以上1萬5千元以下的罰鍰...
問答
鄰居在家抽煙，煙味總是散播到我們家，非常不舒服，請問有任何法律途徑可以處理嗎？
（本題由法律百科編輯彭雅立回答）法律上，屋主可以試著盡力蒐集煙味侵入自己房屋內的證據，依據民法第793條，請求鄰居不得將煙味飄散侵入。屋主買了房子，房子是自己的，每位屋主有完全的權利，在自己家裡安心長久居住對您來說，就是可以在自己家裡自由呼吸乾淨空氣的居住與健康權利。相對的，對您的鄰居來說，就是可以自由在自己家裡抽菸的權利。但是人活在世界上，或多或少需要與別人接觸。當彼此居住的地方愈靠近，如果每個人都要主張完全享有居住權利的話，勢必會干涉到其他人也有的權利，產生衝突。落實到抽菸的情況，抽菸除了單純...
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冷氣機懸掛外牆，未占用路面通道且不影響通行，是否違法？第三人可否請求拆除？
這個問題要考量的有：第一、冷氣機懸掛的外牆所有權屬於誰？第二、冷氣機突出外牆投射地面所在的土地所有權屬於誰？可以分成四種情況來討論：（見圖1）圖1冷氣機懸掛外牆上合法嗎？其他人可以要求拆除嗎？資料來源：余青慧/繪圖：Yen一、分析四種常見情況（一）冷氣機懸掛的外牆、投射地面都是該住戶單獨所有如果建物屬於住戶單獨所有，例如獨棟的透天建築，冷氣機懸掛的外牆也是該住戶單獨所有；並且，冷氣機突出外牆投射地面所在的土地也是該住戶單獨所有的情況。因為外牆和土地都是住戶自己單獨所有（自己就是所有權人），所有權人自然...
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公寓大廈合法設置招牌廣告，要留意哪些事情？
我們常常看到公寓大廈的外牆上懸掛著廣告，尤其每次到了選舉的季節，大街小巷更是處處佈滿了候選人的標語及笑容。究竟這些廣告是如何設置於公寓大廈各處的呢？（見圖1）圖1公寓大廈能不能設廣告呢？資料來源：黃蓮瑛、劉怡君/繪圖：Yen一、居家憲法──公寓大廈管理條例公寓大廈管理條例（下稱「本條例」）俗稱居家憲法，顧名思義，本條例主要用於釐清公寓大廈的住戶有什麼權利義務，而設置廣告就是其中一個例子。依據本條例規定，如果您所居住的公寓大廈，已於規約或區分所有權人會議決議中有設置廣告的相關規範，並已向主管機關報備，一旦...
範本
公寓大廈規約範本
一、誰會需要這個範本呢？想要制定、修訂公寓大廈規約的起造人或區分所有權人會需要。檔案的前5頁是公寓大廈規約相關注意事項，第6頁開始是規約條款範本，內容包括樓頂平臺的約定、外牆使用管理、管理委員會的組成與選任、管理費的繳納與運用、住戶應遵守事項（例如不得排放惡臭噪音、不得占用樓梯間、飼養動物的規定等）等等。二、範本的來源公寓大廈規約範本來自中華民國內政部營建署（2014），《公寓大廈規約範本》，下載Word檔(.docx)請點我，PDF檔(.pdf)請點我。註腳公寓大廈管理條例第56條第1項：「公寓大廈之起造人於申請建造執照...
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公寓大廈的房屋漏水由樓上還是樓下負責？
社區（公寓大廈）裡發生的漏水問題，視漏水的區域決定由誰負責。（見圖1）圖1公寓大廈裡的漏水問題由誰負責？資料來源：雷皓明、張學昌/繪圖：Yen一、牆面、地板（樓面）漏水如果是牆壁、地板漏水，依照公寓大廈管理條例第12條，由共同牆壁、上下樓地板的雙方一起負責。例如，2樓住戶發現天花板滲水，經調查是2、3樓之間的管線問題，維修費用應由2、3樓住戶一起分擔。如果漏水問題發生在左右牆壁內管線，就由左右鄰居共同分擔維修費用。如果牆面、樓面的漏水問題不是自然造成，而可歸咎於上下、左右的某一戶鄰居，例如：裝潢、排水孔堵塞...
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管委會或個別住戶擅自把占用公共空間的物品丟棄，有法律責任嗎？
大廳、花園、樓梯間、停車場等公寓大廈的公共空間，是所有住戶都有權可以使用的空間。但，有些住戶的「使用」卻不太一樣，例如在公共空間裡堆置鞋櫃、紙箱、裝潢木板到你難以想像的其他私人物品。雖然這樣是明顯占用，但這些雜物並不能任意處理或丟棄，否則可能惹禍上身。（見圖１）圖1管委會可以直接把堆在公共區域的私人雜物丟掉嗎？資料來源：張學昌/繪圖：Yen一、公共空間不得堆置雜物公寓大廈的公共空間屬於住戶的共用部分，依公寓大廈管理條例規定，必須要遵照設置目的，與通常的使用方法來使用。因此，花園不應該拿來當球場，閱覽...
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公寓大廈公共區域毀損，是管委會還是住戶要負責修理？費用如何分擔？該負責的人不處理怎麼辦？
公寓大廈的範圍除了各自獨立的居住空間以外，還包含了「共用」的公共區域，例如屋頂、大廳、花園、陽台，或是健身房等娛樂設施。獨立的居住空間內有設施毀損，由各住戶自己修繕處理，這點不難理解；但萬一是這些公共區域出了問題，該由誰來負責修理呢？（見圖1）圖1公寓大廈公共區域有毀損，是誰該修繕？誰該支付修繕費用？資料來源：張學昌/繪圖：Yen一、有管委會的公寓大廈，由管委會負責修繕依照公寓大廈管理條例第10條第2項，共用部分的修繕、管理以及維護，由管理負責人或管理委員會（也就是「管委會」）負責。因此，像是屋頂、大廳...
問答
鄰居整修家裡的施工時間時常超出社區規範，且屢勸不聽，請問該怎麼維護自己的權益？
如果施工時間違反了社區規範，您可以依公寓大廈管理條例第16條第1、5項請管委會出面制止，如果有需要也可報請主管機關（直轄市政府或縣市政府）處以罰鍰。相關知識請參考：晚上10點之後、之前的噪音如何處理？註腳公寓大廈管理條例第16條：「I住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。……V住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」公寓大廈管理條例第47條第2款
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公寓大廈的公共區域有菸味，住戶只能忍耐嗎？
一、菸害防制法的規定有落實，公共場所多半已全面禁菸自從菸害防制法在1997年公布施行後，民眾如果在公共場所、大眾運輸交通工具、室內工作場所等禁菸場所吸菸，可能會被處新臺幣2,000元以上1萬元以下的罰鍰，所以現在已經比較少見到癮君子在這些場所恣意的吞雲吐霧了。二、私人場所可以抽菸嗎？但如果是住戶在公寓大廈的大廳、中庭、樓梯間或公共廁所等公共區域，或是保全人員在警衛室裡抽菸，菸味飄散至大廳，住戶可以禁止嗎？還是只能默默忍耐？（見圖1）圖1公寓大廈，用什麼方式禁止吸菸？資料來源：余青慧/繪圖：Yen（一）住戶可以在...
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樓下鄰居說他家漏水，要我負責出錢維修，合理嗎？－－談公寓大廈抓漏與維修費用的分擔
臺灣因為地狹人稠，近年房價地價又不斷高漲，居住在集合住宅的人越來越多。集合住宅和傳統透天住宅左右相鄰相較，又多了上下樓層間的關係，鄰居之間漏水的糾紛時有所聞，一旦不幸遇到漏水紛爭，該怎麼釐清維修和抓漏費用的責任分擔呢？首先必須先確認漏水管線是屬於集合住宅內哪部分的管線：是專有部分、約定專用部分、共用部分或約定共用部分，才能夠進一步釐清誰應該負責出錢抓漏或維修。一、共用部分或約定共用部分的修繕費如果漏水位置是在共用部分或約定共用部分，像是健身房、樓梯間、大廳等提供給所有集合住宅住戶一同使用的公共區...
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拆包裝的網購就不能退貨？
若有使用過網路拍賣平臺購物，一定知道有7天的猶豫期間，無論稱為猶豫期間或鑑賞期，依照消費者保護法第19條的規定，網購在7天之內，消費者可以不附理由以及任何費用，以法定方式解除契約。如果在網購碰上像案例這樣的糾紛，要解約退回商品卻遭賣家答覆：「法律規定的7天不是鑑賞期，不能使用商品，所以如果拆除包裝並使用，而且沒有包裝的話那就不能退貨。」因為網購的金額通常都不大，許多消費者可能摸摸鼻子給個一星負評認賠，但賣家所說符合法律規定嗎？（見圖1）圖1消費者在網購的7日鑑賞期內可以做的事？資料來源：曾友俞/繪圖：Yen...
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直銷到底合不合法（三）面對直銷，在法律上有什麼該注意的事？
多層次傳銷包裝的交易行為樣式層出不窮，在上一篇提到了社會上出現的大部分態樣，小則違反民事，大則違反行政、刑事等經濟法規，因此面對違法多層次傳銷，筆者建議讀者可以從三方面法律角度思考。（見圖1）圖1親友找我加入直銷，有哪些法律上可以注意的事？資料來源：何剛/繪圖：Yen一、合法的公司設立或報備不等於合法的商業行為多層次傳銷企業為了爭取消費者的信任，通常會以公司的型態拉攏消費者加入，並且會以「公司既然合法存在也經過報備，那商業行為必然沒問題」的理由說服消費者投入，但須注意，在我國對於商業組織型態（譬如公司...
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什麼是「工商秘密」？怎麼判斷哪些公司情報不能洩漏呢？工商秘密跟營業秘密有什麼不同？
一、什麼是「工商秘密」？依據刑法，若有明確的法律規定，或是員工有跟公司簽署保密契約時，員工必須在法律規定或契約約定的範圍內，為公司保守與工作相關的秘密。若員工把秘密洩漏出去，就有可能成立洩漏工商秘密罪，恐面臨最高1年有期徒刑的刑責。依據法院的解釋，工商秘密是「工業上」或「商業上」的秘密，著重在保護經濟效益，只要是公司花費人力、時間、金錢取得的資訊，且關係到公司未來發展利益，就會被認為具有經濟價值，例如：產品的檢驗報告，或公司的財務報表等都是。但如果是無法識別特定聯絡人的電話號碼（只知道是客戶，但...
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技術生、工讀生、建教生與實習生各有哪些權利保障？
在職場或各企業單位的招募訊息裡，我們經常會看到不同身分別的募集需求，例如：技術生、工讀生、見習生與建教合作生等。不同的法令規範，賦予不同身分者的權利義務不盡相同，相對地雇主的權利義務也會不太一樣，分別說明如下。（見圖1）圖1技術生、工讀生、建教生、實習生的權利？資料來源：匿名/繪圖：Yen一、技術生（一）什麼是技術生？指屬於勞動部訂定的「技術生訓練職類」，例如：精密磨床工、移動式起重機操作或美容美髮等，以技能學習為目的，而接受雇主訓練的人。這樣的訓練是為了培養基層技術人力，招募的對象只限於15歲以上或國...