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S3EP03︱學生與小資族的租屋指南下：這問題誰說了算？租屋常見糾紛
在上一集《S3EP02︱學生與小資族的租屋指南上：簽約前請注意！魔鬼藏在合約裡》中，我們聊到租屋看房時可以特別留意的眉角，像是判斷面前的人是不是房東的小撇步、合租時要怎麼簽約比較好、實際簽約時有哪些一定要寫清楚跟不能約定的規定等等，為大家補充一些法律背景概念，未來在找屋時面對房東不合理的要求，至少可以知道哪些地方自己可以站得住腳。在找到適合自己的租屋處，慢慢安頓下來後，發現問題好像只解決了一半，從簽約到退租的過程中，還可能伴隨著大大小小的租屋糾紛出現，例如生活公約到底有沒有用、冷氣漏水該由誰來修等等。...
問答
我住在社區，請問社區的公寓大廈規約可以約定哪些事項？
請問社區的公寓大廈規約可以約定禁止養寵物、禁止吸菸、公共區域可以出租收租金嗎？
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居間
圖1居間資料來源：本辭典內容/繪圖：Yen俗稱仲介，例如房屋買賣、租賃的仲介，或是婚姻締結的媒合等等。民法規定的居間分成以下兩種：報告締約機會的報告居間仲介（民法上稱「居間人」）受委託尋找可能簽約的相對人，單純向委託一方報告訂約的機會，不必斡旋到契約成立的階段。例如在我國國民和外國人之間居間報告結婚機會的婚姻媒合。訂約媒介的居間仲介除了要報告訂約的機會，還必須在契約雙方之間媒介斡旋，直到雙方簽約。例如房仲公司受屋主委託出租房屋，在租賃契約成立時向屋主收取服務報酬。註腳不動產經紀業管理條例第4條第5款：...
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斡旋金
斡旋金是不動產交易中的預約，斡旋成立不等於買賣契約成立。仲介為了讓買賣雙方達成共識，先向買方收取一筆金額，或是請買方開本票、支票、簽立要約書，等賣方同意買方出價金額時，斡旋就成立，未來雙方簽訂買賣契約時，這筆斡旋金就會轉成定金。斡旋金在民法中沒有規定，是一種無名契約、非典型契約；其他法令中有規定不動產經紀業要保存斡旋金的交易紀錄。延伸閱讀：林清汶（2021），《不動產斡旋金功能、與不動產買賣契約關係》。註腳地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辦法第13條第1項第2款：「地政士及不動產經紀業從事與不動產...
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催告
給別人通知，催促他負擔義務或是行使權利。催告負擔義務人時，只要請求債務人給付，不需要表明確定的金額或數量。舉例：民法第254條例子：承包案件的工程師沒有在約定時間交出成品，業主可以用電話、email、存證信函等各種方式通知承包工程師，催促他於一定期間內交件，如果仍然沒有交件，業主可以解除契約。民法第361條例子：買家主張購買物件有瑕疵，賣家可以定一個期限，催告買家於期限內是否解除契約。買家於期限內不解除契約時，就喪失解除權。註腳最高法院96年台上字第171號民事判決參照。民法第254條：「契約當事人之一方遲延給付...
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公證
圖1公證資料來源：本辭典內容/繪圖：Yen公證是指公證人對私人間的法律行為或私權事實作成公證書，證明法律行為成立或私權事實存在。公證主要目的在於「證明」。公證人會確認當事人身分真實、意思表示健全，並實際體驗當事人請求的法律行為、私權事實，再將親身經歷、親眼見聞事實記錄在公證書上，因此，公證書具有高度證據力，經公證的法律行為或私權事實，如果沒有相反證據，應認為確實成立或存在。除了證明的作用，部分法律行為經過公證後會有特定法律效果或可以逕為強制執行，前者例如贈與契約公證後不能撤銷、租期超過5年的租賃契約經...
問答
土地界線只有口頭合意約定也有法律效力嗎?
土地的線界、長寬應依照土地登記簿為斷，縱使雙方當事人有所約定（約定使用範圍界線的契約）亦僅在契約當事人中發揮效力，不及於契約外之第三人。1.口頭約定具有法律效力：  （1）倘契約不違反強制或禁止規定（民法第71條），或不違反公共秩序或善良風俗者（民法第72條），有效。  （2）契約又稱為當事人間的法律，此表示契約具有拘束雙方當事人之效力，但對於契約外之第三人則不生拘束力，此稱「債之相對性」。2.另土地之所有權依照土地登記簿，並不因雙方有為約定，即變更所有權。土地所有權之讓與，須經讓與合意與辦理登記，民法第758...
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法定終止事由
圖1法定終止事由資料來源：本辭典內容/繪圖：Yen指法律規定的情況發生時才可以終止契約關係，如果沒有這些情況就是違法終止，終止無效。例如雇主不能隨意解僱勞工，只有在符合勞動基準法第11條、第12條第1項的情況下才可以終止契約，勞動基準法第11條、12條第1項就是勞動契約的法定終止事由。註腳勞動基準法第11條：「非有左列情事之一者，雇主不得預告勞工終止勞動契約：一、歇業或轉讓時。二、虧損或業務緊縮時。三、不可抗力暫停工作在一個月以上時。四、業務性質變更，有減少勞工之必要，又無適當工作可供安置時。五、勞工對於所擔任...
問答
網絡購物賣家不予退換貨
依據消費者保護法第19條，您享有俗稱「7日鑑賞期」的權利，因此只要在7日內將商品退還，並依照消保法第19條之2或民法第259條請求退還貨款，即使對方主張「賣得很便宜」，您在法律上仍是站得住腳的。但必須特別注意的是，如果賣家並不是消保法所規定的企業經營者，只是偶然出售物品的一般民眾，並不適用消保法的規定，您無法主張消費者保護法第19條向對方表示解除契約。延伸閱讀請參考法律百科文章：〈什麼是七日鑑賞期？哪些例外情況不適用七日鑑賞期？〉註腳消費者保護法第19條：「I通訊交易或訪問交易之消費者，得於收受商品或接受服務...
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行政行為
泛指行政機關為了達成行政任務所作成的各種行為，包括行政處分、事實行為、行政契約、法規命令、行政規則、行政計畫及行政指導。註腳參行政程序法第2條第1項：「本法所稱行政程序，係指行政機關作成行政處分、締結行政契約、訂定法規命令與行政規則、確定行政計畫、實施行政指導及處理陳情等行為之程序。」行政程序法第92條第1項：「本法所稱行政處分，係指行政機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為。」行政程序法第135條：「公法上法律關係得以契約設定、變更或消滅之。但依其性質或法規...
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所有權移轉不破租賃
指訂定不動產租約，出租人將租賃物交給承租人使用收益後，如果出租人把租賃物的所有權移轉（例如：買賣、贈與）給第三人，承租人可以向第三人主張租賃契約存在，繼續使用收益租賃物。俗稱為「買賣不破租賃」，但所有權不破租賃才是比較精確的說法。1929年11月22日立法理由提到：出租人交付租賃物後，將租賃標的物不動產所有權讓與第三人，第三人讓受出租人所有權利、義務，讓租賃契約持續存在，才能保護承租人的利益。由立法理由、學說多數見解可以知道，所有權移轉不破租賃的規定只適用在不動產。例外承租人不能向第三人主張租賃關係存在...
問答
電擊娃娃機導致機台直接跳到保證取物金額
本件，如經查證屬實，案例事實為：行為人甲利用電擊器電擊夾娃娃機，使該機器系統錯誤，形成「保夾狀態」。後甲投入10元進行夾取，順利取得A物。試問，甲觸犯什麼罪？一、甲可能成立刑法第320條之竊盜罪：    （一）所謂竊取係指未經原權利人允許，改變持有關係，即未經同意，破壞舊持有，建立新持有。本案中，必須討論：通常在「什麼樣的情況」下，娃娃機業者會同意顧客取走禮物。         1、此「什麼樣的情況」應指成立一有效的買賣契約。也就是說，娃娃機業者設置機台等待顧客，係為一種要約，由顧客投入零錢的行為，係為一種承諾，雙...
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企業組織型態簡介（一）我一個人創業，應該設立獨資、合夥、有限合夥哪種組織比較合適？
不同企業組織型態適用法令規範不同，權利義務也不相同，進而影響企業內部管理及未來發展性，故創業首先必須考慮選擇哪種組織型態。依組織型態是否具有獨立法人格、設立法規大約分為以下三類：獨資或合夥、有限合夥（本篇介紹）、公司（參另篇）。（見圖1）圖1獨資、合夥、有限合夥優缺點比較資料來源：林詩梅/繪圖：Yen一、獨資或合夥一人創業直覺上可能會先想到獨資，若數人共同創業則可能考慮合夥或公司。獨資或合夥優點是設立成本低，以營利為目的時，登記依據為商業登記法，登記程序較公司簡易，且如屬商業登記法第5條規定之小規模營...
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國家間的條約、協定、公約、備忘錄是什麼？它們跟我有什麼關係？
捷克近日回絕北京要求「引渡」臺籍詐欺犯；新南向政策推動後，越南簽署許多自由貿易協定成為許多臺商往東南亞投資的首選；臺灣人在國外繳稅，租稅協定能避免在臺灣又被課一次稅。其實每個人的日常或多或少都受國際條約的影響，只是有待大家發現和了解。一、國際條約簡介條約，本質上就是國家之間的契約，記載著雙方應該遵守的權利義務；但是不同於企業或個人之間的契約，國家之上沒有統一的立法或執行機制。根據長久以來的國際社會經驗，發展出一套國際法法源的制度，作為解決紛爭的依據。其中「條約」是不同國際法法源裡最常見的一種，原...
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網路購物買家下單後可以取消訂單嗎？收到商品前可以退貨嗎？賣家可以拒絕嗎？
相信讀者們一定有類似的網購經驗，在思考許久向網路賣家下單以後，過沒多久竟然看到別的網路賣家賣的好像更好看或是更便宜耶，此時到底能不能取消訂單呢？一、A無法主張撤回「非對話意思表示」取消訂單（一）什麼時候反悔取消訂單才算數？A下單的這個行為，在法律上是一個意思表示，A後來反悔想要取消訂單，在法律上需要把下單的意思表示「撤回」，且由於A是在網路上進行取消訂單的動作，而不是用對話或言語的方式呈現，所以在法律上叫做「非對話的意思表示」的「撤回」。依民法第95條第1項但書規定，非對話意思表示撤回的通知，必須在非...
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查封房屋時冒出假房客，該怎麼辦？
一、D可以向B跟C主張出租的管理行為不合法（一）共有物出租要經過多數決因為D為繼承人之一，在完成遺產分割前，會和其他繼承人處於公同共有遺產的狀態。在公同共有物的法律關係下，如果要管理共有物，也就是改良、保存跟利用共有物，須經過共有人多數決同意。而出租共有房屋就是一種管理共有物的方式。（二）管理必須出於為全體共有人管理的意思共有人雖然可以用多數決的方式管理共有物，表面上共有人3個人裡B和C已經有2個人、潛在應有部分合計2/3，兩者都過半，好像可以不管D，直接用多數決將共有的房子出租給E。但是有實務見解認為，管...
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優先承購權（一）──簡介及土地法第104條
何為優先承購權？一、優先承購權簡介優先購買權指權利人依法律規定或依契約約定得就義務人之特定財產，當義務人出賣給第三人時，享有與第三人相同條件優先承購的權利。以下會分篇介紹土地法第104條與土地法第34條之1的優先購買權。二、土地法第104條優先承購權在臺灣，土地和建築物為獨立的不動產。所以會發生土地及建築物的所有人不同的情況。（一）簡介土地法第104條規定，當基地所有權人要把基地賣掉的時候，承租基地建築房屋的承租人、基地的典權人或地上權人，有優先購買基地的權利，並請見圖1。相反的，房屋所有權人出售房屋時，其...
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從張大千贗品案談建立國家級藝術鑑定學院之必要性（上）
一、前言藝術品偽作爭議，不論古今中外每隔一段時間都會躍上版面，受到世人矚目。最受國際矚目當就史上最強偽畫大師稱號的沃夫岡貝特萊奇（WolfgangBeltracchi），因為使用了偽畫作品年代尚未發明的鈦白顏料，而導致東窗事發，揭開了長達40年海撈18億台幣的偽畫職涯。在亞洲偽畫案件更是不勝枚舉，諸如著名海外華人藝術家趙無極、朱德群，國畫大師張大千、徐悲鴻等藝術家，因在拍賣場行屢屢創下交易天價，遂遭不肖人士偽作真跡販售牟利。近期，如畫家梁奕焚指控在某著名飯店出現多幅著名「黑美人」系列偽作；2018年7月，收藏家指控市場上...
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在什麼情況下，醫療機構需要為病人在醫療過程中受到的損害，獨立負責？
一、醫療民事責任的成立醫療機構責任所探討者是，醫療機構何時須為病人在醫療過程中所生之損害負責。傳統見解認為，醫療機構需要負責的原因，可能是基於契約須要對履行輔助人的過失負起責任，或侵權行為上醫療機構須要為受僱人的不法侵害負責，此外，就是對醫療機構的董事或有代表權的人所造成的損害負責。而這三個原因，都建立在「個人」成立賠償責任後，醫療機構才需要負責。二、醫療機構責任的形成然而醫療過程中導致病人損害，除了可能是醫事人員或醫療機構代表權人的過失所致以外，不少案例，其實病人的損害是源於醫療機構管理鬆懈、...
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什麼是行為能力？幾歲才有行為能力？法定代理人和監護人有什麼不同？
一、行為能力怎麼判斷？依民法第12條及第13條，可以將我國行為能力的規定整理成下表1。不過要特別注意的是，雖然現行民法規定年滿20歲才是成年，但立法院已修正通過自2023年1月1日起，年滿18歲即為成年，所以本文以下都以18歲即成年來說明：表1我國行為能力針對年齡的規定資料來源：楊舒婷/繪圖：Yen（一）A男是「無行為能力人」案例一跟案例二中，A男僅有5歲，屬於無行為能力人，因此A男依民法第75條規定，不能自己做出有效的意思表示，只能依民法第76條規定由法定代理人代替A男做出或接受意思表示。也就是說，不論A男是想要買糖果或是接...