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房客積欠租金,我該如何催告他支付?我可以終止合約嗎?


1.房客積欠租金,我該如何催告他支付?
一定要用存證信函嗎?或是簡訊、Line可以嗎?

2.我催告他在相當期間內支付租金,法律好像沒有規定相當期間是多少天,請問應該幾天才可以呢?
如果限他1天內支付有效的嗎?

3.如果他一直不付,我該怎麼終止租約?
近年來新訂的租賃住宅市場發展及管理條例有特別規定嗎?


房客積欠租金,我該如何催告他支付?一定要用存證信函嗎?或是簡訊、Line可以嗎?
催告是一種準法律行為,言語或書面為之,都可以。[1]
存證信函具備證據功能,因為,郵局會有紀錄,但用簡訊、Line、打電話都可以。
摧告之相當期間︰
法條未有明定何謂相當期間,這個不確定概念,需要個案進行判斷。[2]
本文認為,一租金為月繳而言,可能雙方會約定在月初進行繳費,例如,雙方約定1/3繳交房租。如果要出租人於1/3之後,定相當期限催告,倘設定3日,則承租人真正繳費的時間,可能為1/5,其已經佔整月(30天)之六分之一。本文認為,若再要求相當期限應大於3日,將使出租人之不利益與風險承擔不斷擴大。因此,就租賃契約月繳租金而言,定三日期限,應屬相當。
如果他一直不付,我該怎麼終止租約?
終止契約,僅須向對方進行表示即可,言詞或書面,都可以。
於終止契約後,除了沒收押金以外,若承租人仍繼續佔用,則可請求法院命承租人返還房屋,並賠償相當於租金之損害。
最後提醒,本件係租賃房屋之契約,有民法第440條之適用[3],且不得於契約中排除該條之適用︰
遲付之租金須達兩個月租金之總和
若為期初繳款者,則另須該遲延給付,已經超過繳費期限兩個月

註腳

  1.   最高法院106年台上字第2336號判決:「支付租金之催告,固屬意思通知之性質,其效力之發生,應準用民法關於意思表示之規定,而民法第95 條第1項前段規定「非對話而為意思表示者,其意思表示,以通知達到相對人時,發生效力。」
  2.   最高法院49 年度台上字第 1094 號判決︰「出租人依民法第四百四十條第一項所定催告承租人支付租金之期限,是否 相當,應依一般觀念為衡量之標準,不得僅據承租人個人之情事決之,出 租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足,但若以一般觀念衡之,其期限尚 非過短者,仍應認為相當。」
  3.   民法第 440 條︰「
    承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。
    租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。
    租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規
    定。」
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