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房屋漏水支付金額歸誰?

匿名(一般會員)
房子‧土地‧鄰居和鄰居的關係 ‧ 2020-01-10 13:28

最近我們這棟公寓二樓漏水,而我住在三樓,因此二樓就說是我們害他們漏水的,於是就馬上請水電工來處理,結果發現是四樓的水管導致我們(三樓)跟二樓都漏水,請問是四樓要支付我們所有的損害賠償金額嗎?


公寓漏水的修繕,需參考公寓大廈管理條例
公寓屬於法律上所謂的「集合住宅」,修繕費用的規定會適用公寓大廈管理條例。所以公寓裡面發生漏水時,關於抓漏跟維修的費用怎麼辦,必須要看漏水的地方到底屬於公寓的哪裡,是專有部分、約定專用部分、共用部分或約定共用部分漏水,才能決定費用如何分擔。
本題中的情況,修繕費用應該如何負擔呢?
由於不確定提問人公寓的格局如何,以下假設幾種情況做討論:
如果是公寓的共用部分或約定共用部分漏水?
如果漏水的地點在四樓,但是漏水的地方屬於公寓大廈中的共用部分、或約定共用部分,例如住戶共同使用的陽台或露台、集中擺放公用洗衣機的地方等等,會因為漏水的原因而有費用分擔的差別[1]
當這些地方是在「因為自然使用而老化、毀損」或「天災」等不是因為特定住戶所造成的漏水,修繕費就必須要從公寓大廈的管理費或公共基金支出。若沒有管理費或公共基金,則必須由每個所有權人按照應有部分比例,分擔共用部分漏水的修繕費。
如果是因為四樓的特定住戶的不當使用或不慎造成漏水,則必須由該住戶負擔費用。
如果是四樓住戶的專有部分或約定專用部分漏水?
若是四樓住戶家中、或經全體住戶約定好,提供給四樓住戶專用的露台等專有或約定專用的區域發生滲、漏水,不論原因是什麼,修補、查漏費用是由四樓住戶來負擔 [2]
如果是三樓與四樓之間的樓地板發生漏水?
三樓跟四樓之間的樓地板中的管線,如果因為自然使用而老化、發生漏水,則應該由三樓、四樓住戶共同負擔修繕費用。如果是因為其中一個住戶挖破水管導致漏水,則要由該住戶負擔費用[3]
如果因為漏水而導致二、三樓的住戶受到損害,有什麼可以主張的權利嗎?
假設是四樓住戶對於漏水這件事有故意或過失,例如因為使用不當而導致水管破裂,或是明知水管破裂、漏水而無視、放著不修理,讓二樓、三樓的住戶受到損害,例如壁紙被淋壞、牆壁或油漆需要修補,甚至是損壞了牆上的字畫或其他財產,則可以向四樓住戶請求侵權行為損害賠償[4]

延伸閱讀:
雷皓明、張學昌(2018),《公寓大廈的房屋漏水由樓上還是樓下負責?》。
鍾秀瑋(2020),《樓下鄰居說他家漏水,要我負責出錢維修,合理嗎?--談公寓大廈抓漏與維修費用的分擔》。

註腳

  1.   公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項:「
    I 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。
    II 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」
  2.   公寓大廈管理條例第10條第1項:「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。」
  3.   公寓大廈管理條例第12條:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」
  4.   民法第184條第1項前段:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。」
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首先要界定,這個「水管」到底屬於誰的,那麼當事人為所有人修繕而支出費用,則可依照無因管理之規定(民法第172條[1]),向他方請求支出費用之償還(民法第176條[2])。
如果是專有部份的水管,則由該專有部份所有人,為水管之所有人;若是共用部份的水管,則由社區之全部住戶所有。以下舉例,如果是二樓和三樓夾層間之水管漏水,由二、三樓住戶對該水管有所有權,如果是頂樓、公用機房漏水,則由全部住戶對於該水管有所有權。
任何人都可以基於「熱心助人」的目的,為別人多管閒事。因此,如果為他人所有之物,支出修繕費用,可以向所有人請求費用之償還。
本案,如果水管是四樓所有,則費用可向四樓住戶請求償還。

註腳

  1.   民法第 172 條
    未受委任,並無義務,而為他人管理事務者,其管理應依本人明示或可得
    推知之意思,以有利於本人之方法為之。
  2.   民法第 176 條
    管理事務利於本人,並不違反本人明示或可得推知之意思者,管理人為本 人支出必要或有益之費用,或負擔債務,或受損害時,得請求本人償還其 費用及自支出時起之利息,或清償其所負擔之債務,或賠償其損害。 第一百七十四條第二項規定之情形,管理人管理事務,雖違反本人之意思 ,仍有前項之請求權。
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