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優先承買權是什麼意思?


民法第426條之1有規定到:租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。......
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=426-2

想請問優先承買權實際上怎麼運作?
法條提到「出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。」是指出賣人把公開委賣的價格通知優先承買權人嗎?如果沒有成交,出賣人降價後還要再通知一次嗎?


什麼是優先承購權?
優先承購權,是指擁有用相同的條件(包括價格、付款方式等)優先購買的權利,例如在出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先購買的權利,也就是說基地的出賣人,必須將基地出售的條件通知優先承買權人[1]
關於優先承購權的定義及要件等,可以進一步參閱:張博洋(2020),《優先承購權(一)──簡介及土地法第104條》。
什麼時候要通知優先承購權人?
至於出賣人什麼時候要通知優先承購權人?買賣沒談成基地降價之後,出賣人還要再次通知嗎?依照實務的見解,優先承購權的「同樣條件」是指買賣雙方都同意的條件,而不是賣方單方面提出的條件[2];而且出售的條件如果有變更的話,要再次通知優先承買權人[3]。所以出賣人要通知優先承買權人的條件,是出賣人和其他買受人間雙方最後同意的條件,也就是如果出賣人降價,買賣雙方同意這個條件,出賣人就要再度通知優先承買權人。

關於出賣人什麼時候要通知優先承買權人,可以進一步參閱:陳琦姸(2020),《購買屋主和地主不是同一人的房子,土地會被收回導致拆屋還地嗎?賣房子時原屋主什麼時候要通知地主?》。

註腳

  1.   民法第426條之2第1項、第2項:「
    I 租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
    II 前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。」
    土地法第104條:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」
  2.   行政院台內字第6098號令(1970/7/8):「土地法104條第1項後段『同樣條件』,乃指房屋所有權人與他人所訂契約條件或他人承諾之條件而言,非僅房屋所有權人一方所提之條件。」
  3.   行政院台內字第2268號令(1968/3/25):「承租基地上之房屋出賣時,如其出售條件有所變更,仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人。」
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