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房屋共有人欲擅自將房屋出租

匿名（進階會員） ‧
房子‧土地‧鄰居 ／ 其他不動產問題 ‧ 2020-11-13 17:00

您好，想請問：我一塊土地為自有土地（父親過世遺留），而土地上有一戶有門牌之房建物，為我與五位親戚共有（祖母過世遺留的），房建物登記三坪但此建物為約5-6坪鐵皮屋，也只有我一人在繳交房屋與地價稅，近來有三名房屋共有人未經過我同意，欲擅自將房屋出租，且欲讓租客整修改建，對外講說會給所有共有人均分房租所得，請問我是否能拒絕他們擅自租屋或改建，拆屋還地的可行性為多高？若不可讓他們拆屋還地，是否能向他們收取土地使用租金？

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如有個案法律諮詢需求，敬請洽詢專業律師。
陳琦姸（認證法律人）
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2020-11-17 03:04
共有建物的出租或改建
出租
共有物的出租在民法上稱為共有物的「管理行為」[1]，共有的建物能不能出租，除了以前已經有分管契約之類的約定之外，必須要符合以下2種門檻之一，才是對全體共有人都有效的出租行為[2]：
共有人超過半數、應有部分超過半數同意；
應有部分超過2／3同意（不管同意的共有人有沒超過一半）。

提問人提到房屋是由自己與5位親戚共有，如果有6位共有人，出租必須「超過」3位同意（不能剛好只有3位共有人同意），同意者所有的共有物應有部分合計也必須「超過」一半，也就是最少要有4位共有人同意，這些同意者所有的應有部分加總也必須超過一半；但如果只有其中3位共有人同意，而他們的應有部分已經超過2／3，也會是對提問人有效的出租行為。
另外，依照提問人的說明，建物似乎是繼承所得，但並不清楚繼承後各自的應有部分多少，是不是每個人都是1／6，且繼承的應繼分也未必是現況的應有部分，因此，應有部分的計算必須由提問人自行釐清。
改建
改建也可能是一種管理行為，用前面提到的多數決的方式決定。但還是要依照實際整修的程度，決定需不需要得到其他共有人的同意：如果只是簡單的修繕，例如修補漏雨屋頂、換修破窗戶碎玻璃等簡易修繕行為[3]，可以由各個共有人自行處理[4]，不用得到其他共有人的同意。
請求拆屋還地或租金
能不能請求拆屋還地，以及租金能不能請求、如何請求，必須先釐清基地和房屋之間的法律關係，具體的分析判斷，建議提問人備妥相關資料，向律師等專業法律人士諮詢。
其他
至於提問人沒有提到共有物出賣的部分，前一位回答者則論及，在此僅略補充討論，謹請諸位先進不吝賜教。
出賣應有部分
如果共有建物的共有形式是分別共有，共有人都可以自由出賣自己的應有部分，不需經過其他共有人的同意[5]；只是如果賣給共有人以外的第三人時，其他共有人可以主張優先承購權[6]。但如果目前仍是公同共有的關係，各共有人並沒有應有部分，也就無法出賣自己的應有部分。
出賣共有物全部
如果是要出賣共有物全部，無論是分別共有還是公同共有關係，都必須依照土地法第34條之1的規定，由共有人超過半數及應有部分超過半數同意，或應有部分超過2／3同意[7]。

註腳

  1. 　 臺灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民事類提案第7號（2012/11/12）：「按共有物之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。又『共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。』民法第820條第1項定有明文。」
  2. 　 民法第820條第1項：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
    另外，共有物有可能因為繼承等原因，維持公同共有的關係，但因為公同共有人對共有物的管理也準用民法第820條分別共有的多數決方式。因此，本篇回答為求行文精簡，在公同共有準用分別共有的規定時，僅以分別共有關係討論之；如有不同者，會再個別說明。參民法第828條第2項：「第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。」
  3. 　 臺灣高等法院95年度上易字第734號民事判決：「共有物之保存行為係指以防止共有物之滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的，維持其現狀之行為。舉凡共有物之簡易修繕，如共有房屋屋頂漏雨時之簡易修補，門窗玻璃破碎之換修，或出典之共有物行使回贖權（大理院10年上字第9號判例意旨參照）或受領共有物之交付，共有動產放置在外，有日曬雨淋之虞，而為收拾之行為均屬之。此種行為，於共有人均有利無害，且性質上多須急速為之，方不致坐失良機，故民法第820條第2項規定，共有人可不問其餘共有人之意思如何，得單獨為之。」
  4. 　 民法第820條第5項：「共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」
  5. 　 民法第819條第1項：「各共有人，得自由處分其應有部分。」
  6. 　 土地法第34條之1第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
    詳細說明可以參閱：張博洋（2020），《優先承購權（二）──土地法第34條之1》。
  7. 　 土地法第34條之1第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
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共有 ， 共有物 ， 出租 ， 租賃 ， 基地
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張鴻勝（一般會員） 2024-03-28 08:31:37
我們的土地是共管狀況, 甲乙雙方各自擁有1/2 , 目前乙方逕自租賃予某租客從事營業使用, 但我方從未收受過任何乙方承租的租金收入, 請問該如何主張甲方(我們)的權益, 該如何到哪個政府機關撤銷租賃行為.
洪品毅（認證法律人）
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2021-10-17 14:00
本文將上述案例事實簡化（即剔除不重要的資訊）如下︰
簡化案例

甲所有一塊A地，該土地上有一B屋乃甲與乙等5人因繼承而取得共有。近日，乙等3位房屋共有人有意將房屋出租，並允許承租人進行改建。試問︰

（一）甲得否拒絕出租？

（二）甲得否拒絕該屋之改建？

（三）甲得否請求乙等人或承租人拆屋還地？

（四）甲得否請求土地租金？
首先，要先處理一個問題，是「土地是甲的，房屋卻是甲、乙等5人共有，那甲可否要求乙等5人拆屋還地？」
針對這個問題，實際上因為本案資料不足，無法論斷。因為爭議在於「一開始，房屋興建時，到底誰是土地所有人、誰是房屋所有人？」舉例如下︰
情況一︰土地和房屋都是祖母所有，但祖母後來把土地送給父親。此時「祖母－父親」間成立法定租賃關係（民425-1[1]）。其後父親死亡，甲繼承土地（並繼承出租人地位），又祖母死亡，甲和乙等繼承房屋（並繼承承租人地位），故「甲－乙等」間仍具備租賃關係，不構成無權占有。因此，甲不可能要求乙等把這鐵皮屋拆掉還地，但其可本於租賃關係向乙等請求租金。
情況二︰土地為父親所有，其允許祖母在土地上興建房屋（父親－祖母間成立借貸關係），祖母興建房屋後便取得該屋所有權。其後父親死亡，甲繼承土地（並繼承貸與人地位），祖母死亡，甲和乙等繼承房屋（並繼承借用人地位），但甲可以終止借貸關係（民472[2]），於甲行使終止權後，「甲－乙等」間並不具備借貸關係。故甲可請求拆屋還地，以及相當於租金之不當得利損害金。
由此可見，「當初」房屋和土地到底屬於何人所有，就顯得相當重要，且當事人間的關係亦不限於上述所提到的情況，需要個案查明。因此，排除這麼複雜的「土地－房屋」問題，即提問（三）、（四），下文僅有意處理「當房屋為數人因繼承而公同共有時，應該怎麼處理？」的問題，即（一）、（二）。
關於繼承人對於公同共有物的關係
可不可以「出租」？【問題（一）】
出租屬於管理行為，應採相對多數決，即共有人超過1／2同意，且應有部份（即持分）合計超過1／2同意（民820[3]）。另於公同共有準用之（民828[4]）。因此，繼承人想要出租遺產，應得到全體超過半數同意，以及應繼份總和超過一半。
本件，房屋是甲和乙等總共6人共有，且每一個人對於房屋的應繼分都是1／6，那麼只要4人以上同意出租即可，因為4人已經超過共有人之一半，且應繼分亦超過一半。
此外，即使是不同意出租的共有人，且其應不被認為是租賃契約上的義務人，但其可以要求其他同意出租之共有人分享租金利益（民818[5]）。
可不可以「賣掉」？
買賣，精確而言，包括「締結買賣契約」和「去地政機關辦移轉登記」，前者任何人都可以締約，不需要其他共有人同意，因為此契約不會對於未同意之共有人有任何效力；後者，並不屬於管理行為，而是處分行為，依照民法應全體同意（民819[6]），但土地法對於不動產則又另外採取多數決（土地法34-1[7]）。
因此，繼承人若希望賣掉房屋，自行與買受人訂定買賣契約即可，至於辦理房屋所有權登記，則應採多數決。
可不可以「裝修」、「改建」？【問題（二）】
裝修和改建，都是屬於管理行為，因此，應該依照上述「出租」的方式一樣辦理。

但如果裝修和改建是基於「簡易修繕」或「保存行為（如果不修繕，房子就會倒）」，那麼例外的承認每一個共有人都可以自行採取此行為（民第820條第5項[8]）。

註腳

  1. 　 民法第 425-1 條︰「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內
    ，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」
  2. 　 民法第 472 條︰「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：…四、借用人死亡者。」
  3. 　 民法第820條︰「（I）共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」
  4. 　 民法第828條︰「（II）第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。」
  5. 　 民法第 818 條︰「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
  6. 　 民法第 819 條︰「（II）共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」
  7. 　 土地法第 34-1 條︰「（I）共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
  8. 　 民法第820條︰「共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」
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公同共有 ， 繼承人 ， 分別共有
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