優先承購權(二)──土地法第34條之1

文:張博洋(認證法律人)
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    刊登:2019-01-01 ‧ 最後更新:2020-05-19

    案例

    問題:何為優先承購權?

    本文

    關於土地法第104條優先承購權,請見《優先承購權(一)──簡介及土地法第104條》。

    土地法第34條之1優先承購權
    土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定,於公同共有準用之[1]。」此規定目的即為促進土地利用,使共有關係簡化[2]
    性質
    為形成權性質,只要享有優先承購權的共有人依本條主張優先承購的權利後,該共有人與出賣人的買賣契約就成立。
    要件
    有共有關係、
    任一或多個共有人出賣應有部分、
    與非共有人之第三人成立買賣契約、
    由未出賣應有部分之共有人主張。
    法律效果
    未出賣應有部分之共有人,得依照同一條件,向出賣人購買出賣之應有部分。
    在實務上主要有以下幾類常見問題,分別介紹
    若共有人一直不決定是否要優先承購,出賣人應如何是好?
    在「土地法第三十四條之一執行要點」第11點的(一)[3]就規定,若是他共有人在收到出賣通知後15日仍未決定是否要優先承購,那麼他共有人就失去了優先承購的權利。
    換言之,若出賣人已通知其他共有人並且超過15日,就不用再擔心自己與第三人的買賣關係還會受優先承購權牽制了。
    若出賣人直接將其所有之應有部分賣給第三人,且已辦理所有權移轉登記,則原本享有優先承購權的共有人,還能取得土地所有權?
    由於本條不具有物權效力,所以享有優先承購權的共有人不能在移轉所有權予第三人後,再向出賣人主張移轉所有權[4]。因此,只能在認為有受損害的情形下,訴請法院請求出賣人損害賠償[5]
    如圖1所示,A、B與C同為X土地共有人,A賣應有部分給B時,C是否享有優先承購權?
    圖1 共有關係示意||作者自製。
    圖1 共有關係示意
    作者自製。
    依土地法第三十四條之一執行要點第11點(九),可知買受人若是共有人時,其他共有人並不會取得優先購買權[6]
    若多數共有人B與C因出賣而處分全部共有物時,是出賣共有物「全部的所有權」,則不同意出賣的共有人A,是否享有優先購買權?
    如圖1,B與C一起決定出賣整塊土地X[7],對A來說等同於出賣自己的應有部分,如果A同意出賣,自然沒有問題;而如果A不同意,B與C共同出賣共有地的行為則會被認為是多數共有人B與C的有權代為處分,A的優先承購權不會被剝奪,不同意處分的共有人的優先承購權,並不會因為自己的應有部分被代為處分而消滅[8]

    註腳

    1.   土地法第34條之1
    2.   1973年本條增訂時,不同立法委員在立法院院會二讀逐條討論時,提出許多討論,立法院(1973),〈院會紀錄〉,《立法院公報》,第64卷55期,頁20-26;立法院(1973),〈院會紀錄〉,《立法院公報》,第64卷56期,頁21-24。
    3.   土地法第三十四條之一執行要點
    4.   最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議(三)
    5.   土地法第三十四條之一執行要點第11點(五)。
    6.   土地法第三十四條之一執行要點第11點(九)規定:「共有人出賣其應有部分,『除買受人同為共有人外』,他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權……」。
    7.   法律依據是依土地法第34條之1第1項:「共有土地或建築改良物,其處分……應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」
    8.   最高法院78年度第12次民事庭會議(一)
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    優先承購權(一)──簡介及土地法第104條》。

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    匿名(一般會員) 2020-04-09 22:32:27
    若共有人無能力執行優先購買權時,如何防止任其他共有人與非共有人之第三人以低價成立買賣契約並私底下有暗盤或回扣取得較高處分利益,影響其他共有人權益?
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