給答案

我租了一間房間之後,可以再轉租給其他人嗎?如果不告訴房東就轉租給別人,會有什麼後果?


我因為換地點工作的關係,沒辦法繼續住在現在承租的房間,可是距離租約到期還有好一段時間,而且也不想跟房東討論提早結束租約,比較想把房間直接轉給其他人住。

請問我可以當二房東轉租嗎?還是說一定要先經過原本房東的同意才可以?


我剛剛遇到了一個延伸問題:「今天我不住在我的租屋處,但一年的合約還沒到期,我能把房子租給別人嗎?如果那位房客把東西損壞了,是我的責任還是房客的責任呢?」

先區分「合法轉租」或「不合法轉租」
房客就房子租給別人(也就是「二房東」),這個行為相當常見,法律也有規定[1],就叫作「轉租」。
在民法的規定中,除非房東已經表示反對,否則房屋租賃是允許將一部分轉租的(例如轉租其中一個房間。然而,房屋全部轉租仍必須房東「同意」)。因此,符合法律規定的轉租(例如:房東同意的轉租)稱為合法轉租;反之,「房東有反對」的一部分轉租,或「沒經過房東同意」的全部轉租,都稱為不合法轉租。
不合法轉租的情況下,房東可以終止契約
為了敘述方便,先假設房東是A、二房東是B、最後承租的房客(二房客)是C。
房屋租賃是一個契約,而轉租就是另一個契約。在法律效果而言,無論合法轉租或不合法轉租,房東A跟「二房客」C都不會成立契約關係。
也就是說,C會將租金交給二房東B,而二房東B再將租金交給房東A。
然而,未經過房東A同意的「不合法轉租」也不會馬上失效,只是房東A可以向二房東B終止租約。終止後,B不僅失去了房屋的使用權,當然也失去轉租房屋給C的權利了。
也就是說,在A「終止租約」之前,就算C是「不合法轉租」仍然有效。
如果那位房客把東西損壞了,是二房東的責任嗎?
首先,東西弄壞就要負責,誰弄壞就誰負責(肇事人負損害賠償責任)。這點無論在合法轉租或不合法轉租,都是通用的。
問題是,在「不合法轉租」的情況下,屋裡的東西被房客C弄壞了,房東A是應該向二房東B求償?還是應該向房客C(肇事人)求償?

就房東A的立場,無論C的轉租合法或不合法,既然屋裡的東西被C弄壞了,就可以向C求償[2]。差別是如何對B求償?
在「合法轉租」的情況下,A可以用契約關係向B求償[3]
在「不合法轉租」的情況下,A必須先主張是B沒有善盡保管義務[4],而B又擅自允許C使用房屋,所以B要負責賠償[5]

延伸閱讀:
陳家誼(2019),《轉租與分租是什麼意思?如果是不合法轉租,原本的出租人可以主張什麼權利?
郭軒廷(2018),《什麼是轉租?什麼是分租?合法或違法轉租後,當事人之間可以請求什麼?

 

註腳

  1.   民法第443條:「Ⅰ承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。  
    Ⅱ承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」
  2.   這裡指的是依民法第184條「侵權行為」規定作求償。
  3.   這裡的請求權基礎是民法第444條:「Ⅰ承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。
    Ⅱ因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」
  4.   民法第432條:「Ⅰ承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。
    Ⅱ承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。」
  5.   民法第433條:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」
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