賣方因房屋漏水而延誤交屋, 買方可以主張什麼權利?


1. 在簽"不動產買賣契約書"前,看過幾次房子都沒發現屋頂漏水,而"現況說明書"裡,"有無滲漏水狀況"是勾"無"!簽約後不久發現主臥、次臥的屋頂開始有漏水痕跡,也是因為這幾個月常下雨關係。
2. 2020/11/20簽約,2020/12/1發現漏水,馬上告知房仲和賣方,之後屋主才請大樓管委會協助處理,到目前頂樓防水未完工,可以體諒是天氣不好無法施工,點交日為2020/12/31,要如何讓賣方可以負有"瑕疵擔保的責任"?
3. 契約書有提到瑕疵非重大不能解除買賣,僅能減少價金或修繕,如要提出減價金是否需要透過訴訟?
4. 賣方違反契約,每逾一日按買方已付價款萬分之二計算委約金,這和減價金是否有衝突?
5. 需要寫存證信函嗎?

希望專業人士可以提供我一些保障買方的建議。

感恩,謝謝


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