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我住在社區,請問社區的公寓大廈規約可以約定哪些事項?


請問社區的公寓大廈規約可以約定禁止養寵物、禁止吸菸、公共區域可以出租收租金嗎?


社區規約在法律上的用語是「公寓大廈規約[1]」,由區分所有權人會議開會訂定,相關規定可以參考公寓大廈管理條例公寓大廈管理條例施行細則,下面說明公寓大廈規約可以約定哪些事項。

公寓大廈規約可以約定哪些事項
一定要寫在規約中,沒有寫在規約就沒有效力,法令沒有相關規定。列出幾項如下,完整內容請參考公寓大廈管理條例第23條第2項[2]規定。
大家怎麼使用公共空間(建築物共用部分),可以出租收取租金嗎?
住戶使用公共空間的特別約定,例如:禁止在公共區域吸菸
禁止住戶飼養動物
違反約定的處理方式,例如:約定看到有違規的住戶,可以通知管理委員會
發生糾紛時的協調程序
一定要寫在規約中,沒有寫在規約就要依照公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則辦理
區分所有權人會議要多少人出席才可以開會、會議提案要多少人同意才通過[3] 
區分所有權人會議重新召集,要多少人出席才可以開會、會議提案要多少人同意才通過[4] 
召集人與管理負責人推選方式[5]
可以寫在規約,也可以彈性以區分所有權人會議決定,都沒有的話就依照公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則辦理。列出幾項如下,其他請參考公寓大廈管理條例規定[6]。 
公寓大廈外牆、頂樓平台改變顏色、設置廣告物等[7]
公共區域修繕、管理、維護費用如何分擔[8]
區分所有權人會議召集人的任期[9];管理委員、主任委員、管理負責人的任期[10]  
原則上由區分所有權人會議決定,但也可以用規約約定
1. 分區成立管理委員會[11]
2. 管理委員會運作規範[12]
3. 公共空間及其設施要拆除、重大修繕、改良的標準及相關授權[13]
4. 公共基金繳納標準及運用[14]
內政部的公寓大廈規約範本
依照公寓大廈管理條例第60條第1項[15]規定,規約範本由中央主管機關內政部訂定,也可以參考內政部公布的公寓大廈規約範本[16]。 
延伸閱讀: 
1. 法律百科問答(2021),《請問公寓大廈規約可以約定,如果有住戶吸菸就罰錢嗎?》。

註腳

  1.   公寓大廈管理條例第3條第1款、第12款:「
    本條例用辭定義如下:
    一、公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。
    十二、規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」
  2.   公寓大廈管理條例第23條第2項:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:
    一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
    二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
    三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
    四、違反義務之處理方式。
    五、財務運作之監督規定。
    六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。 
    七、糾紛之協調程序。」
  3.   公寓大廈管理條例第31條:「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」
  4.   公寓大廈管理條例第32條第1項、第2項:「
    I 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
    II 前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。」
  5.   公寓大廈管理條例第25條第3項:「區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。」
  6.   公寓大廈管理條例第16條第2項、第16條第4項、第29條第5項、第36條
  7.   公寓大廈管理條例第8條第1項:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」
  8.   公寓大廈管理條例第10條第2項:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」
  9.   同註4。
  10.   公寓大廈管理條例第29條第3項:「管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。」
  11.   公寓大廈管理條例第26條第1項:「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。」
  12.   公寓大廈管理條例第29條第2項:「公寓大成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」
  13.   公寓大廈管理條例第11條第1項:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。」
  14.   公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項:「
    I 公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:
    一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。
    二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
    三、本基金之孳息。
    四、其他收入。
    III 公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理;如經區分所有權人會議決議交付信託者,由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」
  15.   公寓大廈管理條例第60條第1項:「規約範本,由中央主管機關定之。」
  16.   內政部(2014),《公寓大廈規約範本》。
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