您好 家中是做小吃生意的，也與房東承租三十幾個年頭的房子了，承租來的房子目前都使用於小吃備料的用途上，這次租賃合約到期後，房東不續租了，要賣掉房子。因房屋老舊有剝落，天花板有局部幾處有鋼筋外露的問題，也已經好些年了，房東突然說要來修繕屋內天花板，但租約已剩半年左右到期，若是來修繕的話，家中無法經營生意，會沒有收入，因此想請房東等租約到期後再做處理。 1.若是房東要修繕屋內的話，會無法營業，會沒有收入，這種情況下是可以拒絕房東修繕的嗎？ 2.如果與房東協商修繕之事，可以向房東提出補償條件的嗎？ 3.如果協商破局，房東可以強行帶人來修繕房屋嗎？ 謝謝抽出寶貴時間回覆我的問題
因為這個問題已涉及具體個案，以下只就相關法律知識稍微說明，具體個案的解析，仍建議提問人備妥相關資料（例如租賃契約或鋼筋外露等文件證據）諮詢律師等專業法律人士[1]。
民法規定房東保存、修繕房屋的必要行為，房客不得拒絕[2]。所以如果房子有修繕的必要，沒有修繕將無法使用、收益房屋[3]，房客就必須容忍房東來修繕。如果房客拖延修復時間導致房東有不能使用（出租）房屋的租金損害，房客可能會被認為違反民法規定的義務，要賠償房東的損害[4]。
至於房客拒絕、拖延維修，是否因此導致維修費用增加、額外造成房屋價值減損，必須要看有沒有房東的損害與房客的拒絕、拖延行為之間有沒有因果關係，例如如果是房東本來就要支出的修繕費用，就不能要求對方負擔[5]，所以並不是什麼金額都可以要求房客賠。
因為房東有義務提供完整且符合當初約定的使用目的（例如營業用、倉儲用等）的房屋給房客[6]，所以如果租賃期間房東要修繕房屋，房客沒有錯而不能使用房屋的全部或一部分，房客可以主張減少租金[7]，請求減少租金的金額或許可以參考修繕期間的天數[8]、不能使用房屋範圍的比例[9]等。
房東把房屋租出去之後，房屋使用權就歸房客所有，房東如果未經同意直接開門進入屋內，可能會涉及刑法第306條第1項的侵入住居罪[10]。
不過要成立侵入住居罪的條件是行為人「無故」進入建築物，也就是沒有正當理由擅自闖入，但如果是房客欠租、或房東要修繕房屋卻遭到拒絕，房東進入租屋處算不算是「無故」呢？這沒有一定是或不是，法院會依照實際狀況，從客觀的標準看看房東的行為是否正當。
例如，雙方因為租約提前終止的爭執，但房客還住在房內尚未交還房屋，房東卻沒有得到房客的同意，拿備用鑰匙多次強行進入，並把房門、室內燈泡拆除，被法院認為房東構成侵入住居罪[11]。
例如，有房東發現電費暴漲，擔心電線不堪負荷、電線走火引發火災，所以找了水電技工一起進去檢查電線，就被法院認為房東是在盡他民法第429條第2項修繕房屋的義務[12]，這是正當的理由，進入房屋不構成侵入住宅罪[13]。
以上僅簡略說明相關法律知識，具體個案的解析及進一步的法律意見，建議提問人備妥相關資料，諮詢律師等專業法律人士。
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