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房東在簽約前未告知房客「因為房子要出售,租房後須配合帶看」,房客該怎麼保障自己的權益?

  • 匿名(認證法律人)
    房子‧土地‧鄰居房屋租賃 ‧ 2019-01-02 11:53

    房東計畫出售房屋給其他投資客,出售前繼續將物件放在租屋網上供人看屋。
    如果房東在簽約前沒有告知房客未來需要配合帶看,也沒有任何端倪可以看出房子會出售,房客可以怎麼保障自己的權益?退租算違約嗎?


    (本題由法律百科編輯朱繼亨回答)
     
    房東出售房屋,不需要經過房客同意
    在民法的概念,「所有權」跟「使用權」是可以分離的(例如:出租房屋時,所有權屬於房東,使用權屬於房客)。而房東出售房屋是「所有權移轉」,對房客的使用權無關。
    然而,真實生活中,房東換人對房客相當容易造成影響。所以民法有「買賣不破租賃[1]」的規定:如果舊房東跟房客的租賃契約還沒到期,新房東就必須承認這份契約,不能任意終止租約侵害房客的權益。
    綜上,房屋的買賣跟租賃,是兩個獨立的契約,而且房客有「買賣不破租賃」的民法規定保障。
    所以房東計畫出售房屋給其他投資客,出售前繼續將物件放在租屋網上供人看屋,是合法的。
    房東在簽約前沒有告知房客未來需要配合帶看,可能侵犯房客的住屋權,甚至觸犯刑法
    房客在租賃期間,對於承租的房屋擁有使用權,就算是房東也不能任意進入房屋,否則會侵犯房客的住屋權[2]
    依刑法「侵入住宅罪[3]」規定,無故侵入他人住宅或無故隱匿其內,都是犯罪,處1年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金。
    感情上,或許有房東可能沒辦法接受「不能進入自己的房屋」,進而使用備用鑰匙開啟房客承租之房間,供其他人觀看屋況。但司法實務上對於這種行為,是確實會判刑的[4]
    房客在承租時可以在租約中清楚約定,也可以考慮自行換鎖
    從上述可以知道,房東想賣屋不用問過房客,但帶人看房是應該先徵詢房客同意的。
    在實務上,如果是租約到期,房東想找新房客時帶看房,有些會在契約上載明清楚。例如:在契約內要求,租約到期日前1個月內,房東可帶新房客看屋,但事前仍須經房客同意。如果房客在未被告知的情況下,無端被房東帶看的房客打擾,入住時可把鎖頭換掉。
    然而,換鎖時建議「禮貌上」事先告知房東換鎖事宜。而且在新鎖換上後,房客仍必須保留原來的鎖,在結束租約時恢復原狀,將原本房東的鎖換回[5]
    綜上,當租賃關係成立,房客即擁有房屋的使用權和居住權,房東不能未經同意擅自進入,否則就會觸犯刑法的侵入住宅罪。
    如果房客擔心房東帶人看屋會影響隱私及安全,可以婉拒房東,法律上也可以不經房東同意自行更換門鎖,只要保留原鎖,並在租約到期前換回即可。
    萬一房東私自進屋,房客可蒐集證據(如監視器畫面),請調解委員會或警方處理。若在房東帶看後有物品遭竊,則可直接報警[6]
    本文建議
    若房東想親自帶人看屋,或委託房仲帶看,一定要先徵得房客的同意,不可以趁房客不在家時私自進屋,或是在租約未到期前強迫房客搬離。
    除非租約有特別約定,否則房東帶人看房不算是房客「提前解約」的理由。房客可以用換鎖或裝蒐證報警等方式自保,甚至申請調解,但不建議自行提前退租。
    反之,若是房東急於售屋,可與房客協調提前解約,並給予適當賠償或租金減免。

    註腳

    1.   民法第425條第1項:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」
    2.   臺灣高等法院 104 年上易字第 156 號刑事判決:「個人之住屋權乃源自其對住屋或其他場所之使用權,故不以個人係該屋或其他場所之所有權人或直接占有人為限,即使係向他人承租之居住處所,也由於對該處所之使用權而可主張住屋權,因此,設若房東無故侵入房客之住宅,或無故滯留其內,亦可構成本罪。」
    3.   刑法第306條:「
      I 無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
      II 無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。」
    4.   參見:臺灣高等法院 高雄分院 104 年上易字第 227 號刑事判決,這名房東被判處拘役10日,如易科罰金,以新臺幣1000元折算1日。
    5.   591房屋交易網(2018),《瞎!租期ing 房東私闖帶人看屋》。
    6.   好房網(2014),《權責劃分清楚 租屋不吃虧!
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